Bail/Contrat de Location d'un logement meublé

Aux yeux de la loi, un logement meublé est un logement qui est suffisamment équipé « pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant sur les logements locatifs).

La particularité du logement meublé est qu’il permet au locataire de s’installer sans avoir d’aménagement ou d’achat de mobilier à faire tout en bénéficiant de conditions de vie décentes.

Il convient donc parfaitement pour des locations de moyenne durée de 1 an minimum, ou de 9 mois pour des étudiants par exemple.

Depuis l’application de la loi ALUR du 1 août 2015, les contrats de location de logement meublé doivent être conformes au caneva de bail imposé par la loi. Le bail doit être rédigé par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties concernées et peut être signé entre particuliers ou dans des cas rares devant un huissier, un notaire, ou tout autre officier public compétent.

La signature d’un bail conforme est obligatoire : comme pour tout contrat, ce document pose les bases de la relation entre le propriétaire et le locataire. Il définit les droits et les obligations de chacun. Il constitue ainsi le texte de référence en cas de désaccord ou de litige entre les deux parties.

Il convient donc de rédiger un contrat de location le plus détaillé possible, afin de protéger au mieux les deux parties.

Le contenu obligatoire d’un contrat de location d’un logement meublé

Comme pour un contrat de location de logement vide, le bail meublé doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations concernant les parties (noms et désignations du bailleur et du ou des locataires), le bien mis en location (description, surface habitable, etc.), la durée du bail, le loyer (montant fixé, modalités de paiement, loyer de référence), et le dépôt de garantie s’il y en a.

Le bail doit également contenir plusieurs annexes : le dossier de diagnostics techniques (DDT), la notice informative, l’état des lieux d’entrée établit lors de la remise des clés au locataire, l’attestation d’assurance souscrite par le locataire, etc.

La particularité du bail meublé : un inventaire détaillé du mobilier et des équipements mis à la disposition du locataire et de leur état à fournir en annexe du contrat.

La durée du bail de location meublée

La durée du bail de location d’un logement meublée doit figurer dans le contrat. Elle est d’un an minimum (contre 3 pour un logement vide). Toutefois, si le locataire est un étudiant, la durée peut être réduite à 9 mois.

L’encadrement des loyers de logements situés en zone tendue

Tout comme pour une location vide, la fixation du montant du loyer d’un logement meublé dépend tout d’abord de sa situation géographique. S’il est situé en zone dite tendue (c’est-à-dire où la demande est supérieure à l’offre), des critères de calcul spécifique s’appliquent.

Les critères encore plus stricts dans les zones très tendues (Lille et Paris et sa région) ont été pour l'instant annulés par les tribunaux.

Une fixation libre du loyer

Lors de la première mise en location d’un logement meublé ou d’une relocation après 18 mois sans occupant, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer, en prenant en compte les prix du marché de la commune où se situe le bien meublé. Pour trouver le juste prix, le bailleur peut consulter les chiffres de référence fournis par les observatoires locaux des loyers.

Si le logement se situe en dehors des villes et communes concernées par l'encadrement des loyers, le loyer peut être fixé librement.

Une fixation encadrée du loyer

Pour éviter toute hausse abusive du loyer lors du renouvellement d’un contrat de location meublée, ou d’une remise en location lorsque le logement était loué au cours des 18 derniers mois, les modalités de réévaluation des logements en zones tendues sont très encadrées.

Ainsi, une augmentation n’est possible que dans certaines limites et ne pas dépasser l'Indice de Référence des Loyers (IRL), et doit être justifiée. Le propriétaire est également tenu d’informer son locataire de cette réévaluation 6 mois avant la fin du bail.

Les modalités de réévaluation du loyer doivent apparaître dans le contrat de location pour éviter tout litige ou abus.

Le dépôt de garantie

Si le propriétaire décide de demander un dépôt de garantie à la signature du contrat, son montant doit figurer dans le bail.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder deux mois de loyer hors charge pour un logement meublé.

Les modalités de restitution du dépôt de garantie doivent également être précisées dans le contrat de location : la somme versée par le locataire à la signature du bail doit lui être rendue dans un délai d’un mois maximum. Si des dégradations sont constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, le délai peut être allongé à deux mois, et le propriétaire peut décider de conserver la somme versée en garantie ou de n’en restituer qu’une partie.

Il est donc important d’établir des états des lieux d’entrée et de sortie les plus précis possibles pour éviter tout désaccord entre le propriétaire et le locataire. Le détail des meubles et équipements présents dans le logement ainsi que leur état doivent apparaître de façon précise dans ce document.

Le congé d’un bail meublé

Spécificité du contrat de location d’un logement meublé, le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire pendant la durée du bail. Il peut toutefois refuser de renouveler le bail lorsque celui-ci arrive à échéance. Pour cela, il doit en informer son locataire par courrier recommandé au moins 3 mois avant la fin du bail en cours.

Le locataire peut quant à lui donner congé à son bailleur en l’informant de sa décision par courrier recommandé au moins un mois avant de quitter les lieux.

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