La caution solidaire
La caution solidaire est un document qui peut être ajouté au contrat de location (quel que soit le type de location : vide, meublé, bail commercial, etc.) à la demande du propriétaire. Le garant peut être :- Un particulier : parent, frère ou sœur, ami du locataire ;
- Une personne morale : association, entreprise, établissement public qui propose des dispositifs d’aide à l’accès au logement comme la garantie Loca-pass et la garantie Visale, etc.
Forme et contenu de la caution solidaire
Pour être recevable, la caution solidaire doit impérativement être un acte écrit, rédigé et signé entre particuliers, ou devant un officier public compétent (huissier, notaire…). Il doit être rédigé de façon manuscrite et en autant d’exemplaires qu’il est nécessaire.L’acte de cautionnement, ou caution solidaire, doit contenir de façon précise et détaillée, en plus des informations concernant les parties engagées (nom, adresse, etc.) :
- Le montant du loyer (en chiffres et en lettres) ;
- Les conditions de révision du loyer convenues dans le contrat de location ;
- La durée de l’engagement pris par la caution (elle peut être à durée déterminée, ou indéterminée) ;
- Une mention précisant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement, et signe l’acte en toute connaissance de cause et de conséquence ;
- Une reproduction de l’article de loi régissant l’acte de cautionnement (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
- Des documents attestant de la situation professionnelle du garant : contrat de travail, attestation employeur précisant le poste et le niveau de rémunération, extrait de K-bis datant de moins de 3 moins pour les entreprises, etc ;
- Des documents attestant des ressources du garant : trois derniers bulletins de salaires, dernier avis d’imposition, titre de propriété immobilière ou dernière taxe foncière, justificatif de versement des indemnités (retraite, pension, allocations), etc.
La durée et le montant maximum de la caution solidaire
La caution solidaire à durée déterminée
La durée de la caution solidaire est le plus souvent à durée déterminée, avec au moins un renouvellement possible, et se base sur la durée du bail concerné. La caution est donc engagée sur la période établie dans l’acte de cautionnement.- 3 ans pour un logement vide ;
- 1 an pour un logement meublé ;
- 9 ans pour un bail commercial.
La caution solidaire à durée indéterminée
Il est possible de ne pas préciser de date de fin de validité de l’acte de cautionnement. Dans ce cas, le garant est libre de se désengager à tout moment de façon unilatérale. Il est donc fortement conseillé de faire le choix d’une caution à durée déterminée pour plus de sécurité.Le montant maximum de la caution
Il est possible de déterminer dans l’acte de cautionnement un montant maximum que le garant s’engage à verser au propriétaire en cas de défaillance du locataire.A savoir : fixer un montant maximum est particulièrement conseillé dans le cadre d’une caution solidaire pour un bail commercial.
De cette façon, les sommes réclamées par le bailleur en cas de non-paiement par le locataire ne peuvent dépasser le plafond fixé dans l’acte de cautionnement.
Faire jouer la caution solidaire pour recouvrer un ou plusieurs loyers impayés
Dès que le propriétaire constate un défaut de paiement de la part de son locataire, il est tenu de l’en informer en lui envoyant un courrier de relance de paiement par lettre recommandé avec accusé de réception (LRAR).Il peut dès cette étape informer le garant de la situation. Si la situation n’est pas régularisée, le propriétaire doit envoyer une lettre de mise en demeure à son locataire, ainsi qu’à la caution et peut alors exiger de cette dernière qu’elle règle les loyers dus.
FAQ sur les cautions solidaires
Caution simple ou caution solidaire ?La caution simple oblige le propriétaire à poursuivre d’abord le locataire en cas de loyer impayé. Ce n’est que lorsque la procédure n’aboutit pas au règlement des sommes dues que le propriétaire est en droit de se tourner vers la caution.
La caution solidaire permet au propriétaire de saisir sans attendre la caution en cas de défaut de paiement de la part du locataire. C’est donc la forme de garantie la plus courante et la plus privilégiée par les bailleurs.
Caution solidaire et colocation, comment ça marche ?
La caution est attachée au colocataire pour lequel elle s’est engagée. En cas de départ de ce colocataire en cours de bail, la garantie solidaire prend fin peu après. Il est donc courant et conseillé de demander une caution par colocataire afin de se prémunir au maximum.
Quelles sont les pièces que le propriétaire peut exiger de mon garant ?
Le propriétaire est en droit d’exiger un certain nombre de pièce justificatifs de la part de la caution pour s’assurer de sa capacité à se substituer au locataire en cas d’impayé. La loi définit clairement la liste des documents qu’il est possible de demander : Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. Sachez toutefois qu’en dehors de cette liste exhaustive, le propriétaire s’expose à des amendes.
Puis-je demander une caution solidaire si j’ai une assurance pour loyer impayé ?
Non, les deux ne sont pas cumulables. Cela reste toutefois possible si le locataire est un étudiant ou un apprenti.
