Statut LMNP : Définition, Conditions et Avantages pour les Investisseurs en Meublé Non Professionnels

Que ce soit pour une personne active ou un retraité, investir dans le locatif est une bonne stratégie d’épargne. De plus, les dispositifs comme la LMNP ont été mis en place pour permettre aux investisseurs particuliers de bénéficier d’un système de défiscalisation tout particulièrement avantageux. Et cela, sans compter la possibilité de se faire un complément de revenu par mois qui permet de couvrir ses vieux jours. Concernant la LMNP en particulier, ce dispositif qui a été lancé depuis 1949 continue d’être apprécié par les investisseurs particuliers. Il faut dire qu’il s’agit d’un dispositif facile à déclarer et qui est tout particulièrement rentable. Une location meublée non professionnelle cible les voyageurs d’affaires, les étudiants, les retraités, et bien d’autres encore. La vacance des logements meublés à louer ne se font jamais sur une période longue. Cependant, afin de bénéficier du statut LMNP en 2024, il faut connaitre quelques spécificités et s’informer grandement pour pouvoir rentabiliser son investissement.

Les bases à connaitre sur le statut LMNP ou loueur meublé non professionnel

Le statut LMNP ou loueur meublé non professionnel, de quoi s’agit-il ?

Le statut de LMNP cible les loueurs ou bailleurs de biens immobiliers équipés de meubles et qui ont un statut non professionnel. De ce fait, pour faire la distinction entre LMP ou LMNP, il faut savoir que pour un loueur meublé non professionnel, l’activité n’est que secondaire. La location meublée d’une résidence ne peut constituer son activité principale. En d’autres termes, les recettes perçues lui serviront seulement de complément de revenus. Malgré tout, tout contribuable français peut se lancer dans cette activité et devenir un loueur meublé en LMNP. Cela permet de préparer sa retraite, ou d’avoir une entrée d’argent en sus durant la retraite. D’ailleurs, le statut de LMNP permet de bénéficier de divers avantages fiscaux, permettant de réduire la base d’imposition sur ses revenus.

La location meublée : en quoi cela consiste-t-elle ?

Pour pouvoir proposer un logement en location meublée, il faut tout d’abord connaitre les spécificités de de ce type d’activité non professionnel. Pour être catégorisée comme bien en location meublée, la résidence en location doit être bien équipée. C’est-à-dire qu’on y trouvera tous les équipements indispensables pour vivre sainement et confortablement au quotidien. En ce sens, le locataire du bien meublé aura tout le confort nécessaire pour y vivre au jour le jour sans avoir à acquérir des biens meubles. Le législateur prévoit à cet effet, les éléments suivants dans la liste des équipements qui doivent faire partie des meubles à considérer en LMNP ou LMP :

• Lit avec couvertures,
• Rideaux ou volets dans les chambres,
• Cuisine avec les appareils indispensables : plaque de cuisson, réfrigérateur avec congélateur, four, etc.,
• Tables,
• Sièges,
• Mobiliers pour le rangement,
• Luminaires,
• Appareils d’entretien ménager.

La législation française prévoit aussi les points ci-après pour permettre la distinction d’une LMNP et LMP d’une location nue :

• Avoir dans le logement les éléments meubles qui ont été définis par la loi,
• Mentionner les détails concernant les meubles mis à disposition au locataire dans le contrat de bail,
• Mettre en location la résidence sur une période de 1 an tout au moins. Ce délai est d’au moins 9 mois si la location vise les étudiants,
• Déposer une garantie de 2 mois de recettes locatives,
• Appliquer un délai de préavis de 1 mois pour le locataire. Ce délai est de 3 mois si c’est le propriétaire loueur qui prend la décision.

Les conditions à respecter pour devenir un loueur meublé non professionnel

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP ou loueur meublé non professionnel, quelques conditions sont à respecter. Elles concernent non seulement le loueur et propriétaire bailleur, mais aussi le logement à mettre en location en meublé non professionnel.

Les logements pris en compte par le statut LMNP

Tous les types de logements ne sont pas éligibles au statut LMNP. Selon le législateur, cela concerne surtout les 5 types de résidences qui suivent.

Les logements d’affaires

Les logements d’affaires sont des résidences qui sont tout particulièrement prisés par une clientèle de passage. Cependant, ils doivent se trouver dans une zone urbaine bien fréquentée, étant donné que les résidences d’affaires sont louées par des professionnels en déplacement. Les demandes pour ce type de logement sont en forte croissance et constituent un investissement rentable pour le bailleur. En effet, le logement meublé ne se loue que sur quelques jours ou quelques semaines, mais les résidences ne restent jamais vacantes trop longtemps. Par contre, afin d’obtenir le classement LMNP en résidence d’affaires, en plus des exigences concernant les équipements sus cités, elle doit aussi :

• Assurer l’accueil des clients,
• Offrir un service de ménage sur les parties communes de la résidence,
• Fournir le linge de maison,
• Préparer le petit-déjeuner.

Les logements touristiques

La France est un pays avec une belle opportunité en termes de tourisme. De ce fait, investir dans les résidences de tourisme est toujours une excellente opportunité d’affaires. Cependant, il faudra bien choisir l'emplacement du logement meublé touristique non professionnel à mettre en location. Dans un logement touristique meublé, le propriétaire peut proposer aux touristes, des chambres ou des appartements avec les meubles nécessaires. Le bien doit également être disponible pour une location durant une courte durée, mais il peut aussi être loué à l’année. En plus des équipements mobiliers qu’on a cités plus haut, la résidence de tourisme peut aussi fournir d’autres prestations à sa clientèle :

• L’accueil des clients,
• Le service de ménage,
• La fourniture des linges de maison,
• Le petit-déjeuner,
• Un service de restauration,
• Un terrain ou une salle de sport,
• Des animations diverses, notamment culturelles.

À noter que la chambre à louer doit faire tout au moins 9 m² avec une hauteur en sous plafond de 2.2 m² minimum. Pour terminer, le service de location offerte par une résidence de tourisme en LMNP doit être de 9 ans minimum. Le propriétaire signera un bail commercial en ce sens.

Les logements étudiants

Ce type de logement en LMNP ou location meublée non professionnelle présente également de nombreux avantages pour le loueur. En effet, par rapport aux autres types de logements, l’investissement initial pour une résidence étudiante est moindre. En effet, la loi n’exige pour ce type de bien meublé qu’un logement de type T1 ou T2, c’est-à-dire ave une surface assez restreinte. Par ailleurs, une résidence étudiante ne reste jamais longtemps vide. Les demandes pour ce type d’offre sont élevées, car en France, on manque d’infrastructure en ce sens. Toutefois, pour rentabiliser son investissement, il est préférable que le logement étudiant en location se situe à proximité d’un centre universitaire. Il doit en ce sens, être facile d’accès pour les étudiants. Afin de prétendre au titre de résidence étudiante meublée en LMNP, le logement doit :

• Recevoir et accueillir l’étudiant locataire,
• Fournir une prestation de ménage et d’entretien au niveau des parties communes,
• Fournir le linge de maison,
• Proposer le petit-déjeuner, mais cela est optionnel.

Les logements pour séniors

Il faut faire la différence avec l’EHPAD ici. En effet, les résidences pour séniors en LMNP sont différentes des EHPAD. En ce sens que ce sont des logements meublés de location simples, et qui ne sont pas médicalisés. Ce qui veut dire que les logements pour séniors permettent d’accueillir des personnes âgées qui ont encore toutes leurs capacités et qui sont autonomes. Ce type de logement meublé est à fort potentiel en France étant donné le vieillissement de la population française. Comme les 3 autres types de résidences, il doit également fournir le linge, l’accueil, l’entretien et le petit-déjeuner en plus des meubles pour être catégorisé résidence de LMNP.

Les EHPAD

On peut aussi offrir un service de location meublée en LMNP en proposant un logement meublé en EHAPD. IL s’agit d’Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Le service de location propose en plus des meubles et des prestations comme avec les 4 autres résidences :

• La fourniture de repas,
• Un service médicalisé,
• Une prestation d’aide à la personne,
• Etc.

D’autres services peuvent être compris, dépendant du gestionnaire de l’EHPAD. Dans tous les cas, cela permet d’augmenter le tarif du loyer en meublé non professionnel.

Les conditions inhérentes au bailleur en LMNP

Il est important que le loueur en LMNP soit un particulier et qu’il ne fasse pas de la location son activité principale. Pour cela, les revenus de location meublée générés doivent être en dessous de 23 000 euros par an. Un montant qui peut aller jusqu’à plus de 180 000 euros si la résidence est un logement de tourisme classé. Les recettes de location ne doivent également pas faire plus de la moitié des revenus totaux enregistrés au sein du foyer. Et enfin, le bailleur ne doit pas faire l’objet d’un enregistrement au niveau du RCS.

Les obligations concernant la déclaration de l’activité et du régime fiscal en LMNP

Déclaration d’impôt sous le régime micro-BIC en LMNP

Pour faire sa déclaration d’impôt dans le cas où le loueur est sous régime micro-BIC, il doit dans un premier temps, déclarer son activité de LMNP. Cela se fait en ligne sur le guichet unique de l’INPI. Ensuite, il aura à remplir le formulaire 2042-C-PRO en validant la case revenus des locations meublées non professionnelles. Il aura par la suite à remplir les champs qui vont de 5ND à 5JD relatifs aux revenus locatifs qu’il perçoit. Ce régime est appliqué par défaut dès lors que le loueur choisit le statut LMNP ou loueur meublé non professionnel pour son activité. Cela qui va lui permettre de bénéficier d’un abattement par forfait de 50% sur sa déclaration de revenus. Il s’agit également d’un statut qui facilite certaines procédures administratives, fiscales et comptables.

Déclaration d’impôt sous le régime réel en LMNP

En optant pour le régime LMNP, le loueur non professionnel aura plus de démarches administratives à faire. Il doit également tenir une comptabilité stricte et transparente. Il faut noter que le bailleur en LMNP peut choisir de manière facultative s’il veut être imposé au régime réel ou non. En effet, ce régime est conseillé si les charges liées à la gestion de la résidence meublée en LMNP sont importantes. Ces dernières sont déductibles du calcul de la base imposable lors de la déclaration d’impôt. Par ailleurs, si vous optez pour ce régime, il est également recommandé de passer par les services d’un comptable en LMNP. Cela permet d’éviter les erreurs qui peuvent vous coûter cher. Concernant la déclaration, elle se fera en ligne en remplissant la fiche 2031-SD. Le loueur en meublé non professionnel devra également remplir la fiche 2042-C-PRO, comme avec le régime micro-BIC en LMNP.

Déclarer son activité et avoir le statut LMNP : comment s’y prendre ?

Dès lors que le bien immobilier qui est mis en location respecte les conditions demandées en haut, le propriétaire peut le mettre en location meublée. Cependant, le loueur ne doit pas être inscrit au RCS et les revenus annuels issus de la location ne devront pas dépasser les 23 000 euros. Pour ce qui est de l’enregistrement de l’activité, il est obligatoire. Le loueur devra alors passer par les démarches nécessaires comme pour créer une entreprise. Cela passe par le site de l’INPI. Comme étape, la déclaration de l’activité se fait en respectant les étapes ci-après :

• Création du compte sur le guichet unique en ligne, de l’INPI,
• Dépôt de la formalité pour créer une entreprise, sous la colonne Entreprise,
• Création de l’entreprise en choisissant le statut d’entreprise individuelle ou exploitation en commun,
• Information des champs concernant l’activité de LMNP,
• Information des champs concernant l’établissement, l’activité et sa description,
• Le régime fiscal choisi.

Une fois la déclaration validée, votre activité sera immatriculée et vous aurez un numéro siret à disposition.

Les avantages offerts par le régime LMNP

Les avantages que le statut LMNP procure attirent de nombreux investisseurs depuis des années. Comme avantages, voici ce que vous pouvez bénéficier en choisissant le régime de loueur meublé non professionnel.

Constitution d’un patrimoine

Le statut LMNP est un bon moyen pour faire croitre son patrimoine immobilier. Il est intéressant que vous soyez déjà propriétaire immobilier ou non. En effet, en vous lançant en LMNP, vous avez la possibilité d’acquérir de nouveaux biens qui vous rapporteront un surplus de revenus, issus des loyers qu’ils vont générer.

Un régime qui ne demande de procédures compliquées

Que vous optiez pour le régime micro-BIC ou le régime réel, les démarches administratives et fiscales sont toujours simples. Et cela, même si avec le régime réel, vous aurez besoin de tenir une comptabilité et qu’il soit préférable d’engager un comptable pour vous accompagner. Par ailleurs, pour déclarer votre activité en LMNP, vous n’avez qu’à vous enregistrer en tant qu’entreprise individuelle. Ce qui facilite toutes les procédures fiscales. Et si le propriétaire n’a plus envie de mettre en location meublée son bien, il peut le faire à tout moment. Dans ce cas, il peut mettre le bien immobilier à la vente ou s’en servir d’habitation personnelle.

Une possibilité de déléguer la gestion locative du bien

Idéalement, la délégation de la gestion locative du bien meublé non professionnel est recommandée. Cela permet d’éviter les tâches chronophages en s’engageant dans la gestion du bien et son entretien, mais aussi au recouvrement des loyers qu’il faudra percevoir. De plus, cette délégation permet de vous éviter la recherche de locataires, les opérations de visites, etc. La société de gestion de la location s’occupera également de faire l’état des lieux à chaque entrée et sortie de nouveaux locataires. Il se chargera de tout l’aspect administratif concernant la LMNP.

Un investissement rentable

Même si l’activité en LMNP est assez concurrentielle, elle est toujours rentable. Sachez que selon le régime fiscal que vous choisissez, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus de location que vous générez. Vous pouvez également déduire du calcul de la base imposable les charges qui ont permis de gérer le logement mis en location. Ces charges comprennent la gestion locative du bien. De plus, vous pouvez investir tout autant dans le neuf que dans l’ancien. En d’autres termes, vous pouvez réaliser des économies intéressantes en vous positionnant au statut LMNP. Par ailleurs, selon les analystes, si l’on compare à un investissement dans la location de biens nus, vous pouvez gagner un loyer de 15% en sus. Ce qui permet de prétendre à un taux de rentabilité avoisinant les 6%.

Quid des avantages fiscaux ?

Dans un premier temps, vous avez la possibilité de récupérer la TVA investie dans l’achat du bien. Toutefois, votre bien en LMNP doit avoir été acquis neuf et qu’il fournisse des services hôteliers. Il vous sera également demandé de fournir les services suivants pour prétendre à la récupération de la TVA :

• Entretien du logement au quotidien,
• Accueil des locataires,
• Service de blanchisserie et octroie des linges de maison,
• Fourniture du petit-déjeuner.

Il faut également noter que le bien que vous avez acquis doit être votre propriété durant au moins 20 ans. Autrement, l’administration fiscale vous demandera un remboursement de la TVA récupérée. La LMNP bénéficiait également d’une réduction sur la base imposable en l’associant au dispositif Censi-Bouvard. Il permettant la récupération de la TVA sur l’achat d’un bien et d’avoir une réduction d’impôt à hauteur de 11%. Cependant, la loi des finances 2024 a supprimé cet avantage pour le statut LMNP ou loueur meublé non professionnel.