Sommaire de l'article
SARL de famille et LMNP : comment ça fonctionne ?
SARL de famille et LMNP : la fiscalité
SARL de famille et LMNP : quels avantages ?
Comment procéder à la création d’une SARL de famille en LMNP ?
Le LMNP est un statut qui s’adresse aux particuliers qui veulent se lancer dans le locatif. Il ne s’agit pas d’une activité professionnelle. En effet, la location meublée non professionnelle est une activité secondaire pour le loueur. Face à cela, on peut se demander s’il est possible d’associer ce statut avec une forme juridique sociétale comme la SARL. Sachez que dans certains cas, on peut associer la SARL de famille avec le statut LMNP. Pour ce faire, voici ce que vous devez connaitre. SARL de famille et LMNP : comment ça fonctionne ?
La SARL de famille est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes, membres d’une même famille, d’investir dans l’immobilier locatif. Cette forme juridique se démarque par sa flexibilité étant donné que vous pouvez la choisir pour devenir un loueur meublé non professionnel ou LMNP. Ainsi, l’indivision en LMNP est parfaitement possible en se positionnant à la forme juridique SARL de famille.Spécificités d’une SARL de famille
Dans une SARL de famille, on ne doit trouver que des associés issus d’une même famille. Ainsi, ces derniers peuvent être des conjoints ou des partenaires de PACS. Il est également possible d’intégrer dans la structure les enfants ou les parents et même des membres collatéraux de la famille. Concernant le capital social de la SARL de famille, il n’y a pas de montant minimum exigé par le législateur. Il est possible d’injecter dans la société le fonds dont elle a besoin. Dans tous les cas, chacun des associés peut faire des apports en numéraire ou en nature. Les parts de revenus locatifs perçues au moment de la distribution des bénéfices dépendront des parts injectées dans le capital social. À noter également que la SARL de famille doit compter au moins 2 associés.Transparence en termes de fiscalité
En termes de fiscalité, les associés de la SARL de famille sont imposables directement. Ce qui veut dire qu’ils sont imposés directement sur les parts qui leur reviennent au moment de la redistribution des bénéfices. Ces parts correspondent à ce qu’ils ont injecté dans le capital social et bien défini dans les liasses fiscales de la LMNP et de la SARL. Il faut aussi noter que les associés jouissent d’abattements sur les bénéfices perçus durant toute la durée de détention de parts au sein de la SARL familiale. En outre, les associés de la SARL familiale peuvent opter pour l’impôt sur l’IR au lieu de l’IS. Toutefois, l’activité de la société doit avoir une nature industrielle, artisanale ou agricole. En d’autres termes, il est parfaitement possible d’associer cette forme juridique au statut LMNP. Ce qui va permettre aux associés de bénéficier d’une meilleure optimisation fiscale. Et enfin, il faut noter que les gérants majoritaires au sein de la SARL de famille sont enregistrés à la protection sociale des indépendants. Cela permet de bénéficier d’avantages considérables en termes de cotisations sociales.Spécificités concernant la prise de décision
La SARL de famille présente quelques spécificités en termes de gestion et de prise de décision. En effet, vous bénéficierez d’une structure qui se démarque par :Sa souplesse dans le système de gestion
Au sein d’une SARL de famille, les rôles et les attributions de chacun des co indivisaires sont bien définis. Ce qui rend la prise de décision plus simple et plus facile.Le processus de prise de décision
Dans une SARL de famille, on ne peut pas valider une décision majeure sans l’accord des associés. Ce processus de prise de décision est défini dans les statuts de l’entreprise.Le transfert de propriété et la continuité de l’activité
Dans le cadre d’une activité LMNP, la forme juridique SARL permet de transmettre et de transférer le patrimoine immobilier plus aisément à ses héritiers. Cela va également garantir la continuité de l’activité de location meublée.SARL de famille et LMNP : la fiscalité
SARL de famille et LMNP : le régime fiscal applicable
En combinant le statut LMNP et la forme juridique SARL de famille, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Toutefois, il faut bien choisir le régime fiscal adapté à cette combinaison.Le régime micro-bic
En termes de comptabilité, ce régime facilite la gestion de la SARL de famille avec une activité LMNP. Il permet au loueur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs générés. On peut également prétendre à un abattement sur les charges engagées si le logement est mis en location sur une longue durée. Toutefois, pour bénéficier de ce régime, les recettes issues de la location ne doivent pas excéder 77 700 euros par an. Il est également intéressant si le loueur ne s’engage qu’avec très peu de charges.Le régime réel simplifié
Ce régime est adapté aux loueurs qui réalisent un revenu locatif annuel supérieur à 77 700 euros. Il permet de déduire les charges d’acquisition et de gestion du bien immobilier de la base imposable. Ce régime est intéressant si les charges concernant le logement sont importantes.L’amortissement immobilier en LMNP
En optant pour le statut LMNP, les associés de la SARL de famille pourront bénéficier de l’amortissement du bien immobilier et des meubles. Ce qui va leur permettre d’optimiser leur fiscalité. En effet, en bénéficiant de cet amortissement, il est possible de :- Effectuer une répartition du prix d’achat du bien immobilier en location sur toute la durée de son exploitation. Cependant, cela ne prend pas en compte le terrain.
- Réduire la base imposable et ainsi, le calcul de l’impôt sur les recettes locatives perçues.
- Créer un patrimoine immobilier en gérant au mieux les charges fiscales engagées par an.
La gestion des plus-values immobilières
La SARL de famille en LMNP bénéficie également d’un cadrage spécifique en termes de plus-value immobilière. Concernant l’imposition, l’impôt sur les plus-values des particuliers est applicable. En parallèle, le LMNP jouit d’un abattement en fonction de la durée de possession du logement mis en location. L’abattement est également considéré sur les prélèvements sociaux. À partir de la 23ème année de détention, l’exonération de l’impôt sur le revenu est totale. Cette dernière s’applique également sur les prélèvements sociaux à partir de la 30ème année de détention.SARL de famille et LMNP : quels avantages ?
En combinant le statut SARL de famille avec le régime LMNP, les associés et les loueurs meublés jouissent de divers avantages.Gestion optimale de la fiscalité et flexibilité du statut LMNP
Le premier avantage apprécié par les investisseurs dans le régime LMNP associé au statut SARL familiale, c’est sa flexibilité. En effet, les associés investisseurs peuvent se positionner sur le régime micro-BIC ou au régime réel. Il faut noter dans ce cas qu’en tant qu’investisseurs en indivision ou co indivisaires, les associés peuvent avoir des statuts différents. Par ailleurs, en fonction des parts qu’ils ont injectées, le régime fiscal appliqué à chaque associé peut également être différent. En d’autres termes, chaque co indivisaire est imposable en fonction de la tranche d’imposition de chacun. Cela s’avère beaucoup plus intéressant qu’une imposition sur les sociétés. Dans tous les cas, si le loueur opte pour le régime micro-bic, il pourra jouir d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le revenu locatif perçu. En cas de positionnement sur le régime réel, l’associé loueur aura la possibilité de déduire les charges affectées à l’acquisition du bien de sa base imposable. Il pourra également amortir le coût d’acquisition du logement loué et les meubles qui l’équipent, sur une durée déterminée.Transfert de patrimoine facilité
En combinant le statut SARL de famille et le régime LMNP, le loueur pourra faciliter la transmission de son patrimoine. En ce sens, les parts que détient un associé dans la SARL de famille peuvent être transmises à ses héritiers. Il a la possibilité de réaliser la transmission de manière progressive dans ce cas, afin de bien gérer les droits de succession. Ce transfert de patrimoine progressif fait également jouir d’abattement fiscal non négligeable. Et comme dit plus haut, la combinaison de ces deux statuts assure la bonne continuité de l’activité en LMNP. Il permet également de poursuivre la détention de titres au sein de la SARL de famille.Sécurisation du patrimoine détenu par la famille
En choisissant de lancer votre société comme SARL de famille, vous vous associez avec les membres de votre famille. Ce qui permet de sécuriser le patrimoine commun de la famille qui ne sortira pas du cadre familial. Par ailleurs, étant donné qu’on a une forme de société à responsabilité limitée, les associés ne s’engagent qu’à la hauteur de leurs apports. De ce fait, en cas de dette de la société, leurs avoirs personnels ne seront pas pris en compte. Ce sera également le cas si l’entreprise se trouve dans une situation difficile financièrement.Comment procéder à la création d’une SARL de famille en LMNP ?
La création d’une SARL de famille en LMNP demande le respect d’une formalité stricte. Durant la démarche, vous devez bien respecter certains détails juridiques, mais aussi les divers aspects fiscaux et administratifs essentiels.Les étapes à respecter pour la création de la SARL de famille
Comme toute entreprise installée en France, vous devez faire en sorte de respecter les étapes nécessaires pour créer votre SARL familiale. Cela comprend les démarches ci-après :Rédaction des statuts de la SARL familiale
Ces statuts visent à définir le fonctionnement et le mode de gestion de la SARL de famille. Dans ces statuts, on pourra déterminer le nom et l’adresse de l’entreprise. On devra également y trouver le nom de chaque associé ainsi que sa part dans l’entreprise. Les statuts définissent aussi les modalités d’intégration d'un nouvel associé, mais aussi la nomination du gérant. On y trouvera également le montant du capital social ainsi que les modalités qui permettent de l’augmenter.Dépôt du fonds social
Chaque associé participe à la constitution du fonds social. Ce dernier peut être en nature ou en numéraire. Une fois que le capital est réuni, on doit le déposer soit sur un compte bloqué au nom de l’entreprise, soit chez un notaire. Un récépissé de dépôt est obtenu en échange. Il faut noter que la moitié de ce capital social est à débloquer avant le lancement de l’activité.Publication d’une annonce légale
Une fois le dépôt de fonds réalisé, le gérant désigné par les associés se charge de publier une annonce légale. Cette annonce est à faire au niveau du département où est installée et constituée la société. Elle est à faire dans un journal d’annonce légale et dont le prix de la parution est forfaitaire ou se facture au nombre de mots. L’objectif de cette publication est de mettre à la connaissance du public, l’existence de la société.Immatriculation au RCS
Cette démarche s’effectue en ligne sur le site de l’INPI. Vous aurez dans ce cas, à ouvrir un compte propre à votre société. Ensuite, il vous suffit de suivre les démarches relatives à la formalité des entreprises, notamment à la création d’une société. Dès lors que vous avez rempli toutes les informations demandées, vous aurez un numéro d’immatriculation et un numéro siret pour votre SARL de famille.La déclaration de l’activité en tant que LMNP
L’associé qui se positionne en tant que LMNP doit également déclarer son activité. Pour ce faire, il devra se rendre sur le site de l’INPI pour procéder à la démarche. Pour ce faire, l’associé loueur en meublé non professionnel devra aussi ouvrir un compte pour son activité. Il aura à entrer dans la rubrique sur les formalités des entreprises, mais choisira l’option de gestion en indivision comme statut. Il faudra par la suite, définir le type d’activité qui est la location meublée non professionnelle. Le loueur devra également donner des informations concernant cette activité et son identité. Il choisira ensuite entre le régime social micro-bic et réel simplifié, et optera pour la franchise de TVA, sous condition. En effet, le loueur en LMNP peut récupérer la TVA si son activité concerne la location meublée touristique. Ce sera également le cas si la résidence mise en location meublée fournit au moins l’une des prestations qui suivent :- Accueil des locataires,
- Fourniture de petit-déjeuner,
- Service de blanchisserie ou fourniture des linges de maison,
- Entretien et ménage des parties communes.
- La date d’acquisition du logement s’il est neuf,
- La date de début des travaux de rénovation ou d’extension,
- Le jour de lancement de l’activité de location meublée.
