Revente d'un Bien LMNP : Stratégies et Considérations Fiscales pour les Loueurs Meublés

Avant de se lancer dans un investissement immobilier et devenir un loueur meublé non professionnel, il y a quelques subtilités qu’il faut comprendre. En effet, ce statut présente de nombreux avantages et ce sont surtout pour ces derniers que les investisseurs particuliers choisissent le statut de LMNP. Si vous vous demandez quelles sont les meilleures pratiques pour optimiser sa fiscalité avec le statut LMNP dans ce cas, vous devez être au courant de toutes les informations qui entourent ce type d’investissement. Spécifiquement, concernant la revente d’un bien en LMNP, on vous donne dans cet article les tenants et aboutissants qu’il faut connaitre.

Déroulement de la revente e bien en LMNP

Le meilleur moment pour revendre son bien en LMNP

Lorsque vous vous lancez dans une activité de location meublée non professionnelle, votre premier objectif n’est pas de revendre le logement. En effet, cette activité permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux et vous offre la possibilité de créer des revenus en sus avec les recettes locatives générées. L’objectif principal au moment de lancer votre activité est donc, de profiter du rendement confortable qu’octroie l’investissement locatif. Néanmoins, avec le temps, le propriétaire bailleur peut décider de mettre en vente son bien. Cette idée peut être motivée par les raisons qui suivent :

• Un besoin financier,
• Un nouveau projet à lancer,
• Investir dans un autre projet immobilier,
• Des changements dans la vie quotidienne,
• La non-capacité ou la perte de l’envie d’assurer la gestion du bien immobilier.

En d’autres termes, les raisons de la revente du bien mis en location sont nombreuses. C’est-à-dire qu’il n’y a pas de bon ou de mauvais moment en termes d’investissement pour la revente du logement. Tout dépend de l’objectif du loueur meublé non professionnel, propriétaire. Ainsi, le législateur ne prévoit aucun délai maximum pour détenir le bien en location. Vous pouvez garder le logement sur n’importe quelle durée, et avoir le statut de LMNP sans contrainte temps. Malgré tout, il faut noter que les conditions de détention du statut LMNP et des avantages fiscaux associés exigent des délais minimums de mise en location. Autrement, le propriétaire encourt à des sanctions.

Durée minimum de mise en location en LMNP

Si la location meublée non professionnelle se positionne dans le simple fait de louer un bien meublé classique, la revente peut se faire n’importe quand. Le loueur aura également la possibilité de mettre en vente son bien immobilier à tous les types d’acheteurs et avec ou sans les meubles. Dans ce cas, il bénéficiera des règles applicables en termes de plus-value. Concernant les biens en LMNP qui visent des prestations particulières, c’est-à-dire les résidences de services, ce sera un peu plus compliqué. Effectivement, les résidences touristiques, EHPAD, pour étudiants, pour séniors, et les logements d’affaires en LMNP doivent respecter une durée minimum de mise en location. Même si la loi des finances 2024 a supprimé les avantages cumulés entre le LMNP et le dispositif Censi-Bouvard, le logement de service doit toujours être mis en location pour au moins 9 ans. Autrement, les avantages concernant l’amortissement ne pourront pas être effectifs. Si le bien est revendu ou n’est plus mis en location avant la période de 9 ans, le loueur en LMNP sera dans l’obligation de rembourser l’administration fiscale.

Ce qui différencie le logement avec et sans service en LMNP

Pour pouvoir accéder au statut de LMNP ou loueur meublé non professionnel, vous devez respecter un certain nombre de conditions. Parmi ces conditions, il y a les critères relatifs au bien mis en location. En ce sens que le législateur a spécifié les équipements obligatoires qui doivent être présents pour avoir le statut de LMNP. Concernant les conditions sur les revenus locatifs, vous ne devez pas dépasser les 23 000 euros. Au-delà de ce seuil, vous serez considéré comme loueur meublé professionnel ou LMP. La totalité des revenus générés ne doit également pas faire plus de la moitié de celui qui entre au sein du foyer fiscal. Par ailleurs, avant de mettre le bien en LMNP à la revente, vous devez bien différencier les résidences de services de celles qui ne le sont pas :

Les résidences meublées de services en LMNP

En recense parmi ces résidences, les logements meublés pour étudiants, pour les voyageurs d’affaires, les séniors, mais aussi, les résidences touristiques et les Ehpad. Ces types de logements jouissent d’un système de fiscalité spécifique, comme la résidence Airbnb en LMNP également. Cela se constate surtout en cas de revente du bien mis en location. Il faut noter que ces résidences de services sont gérées par des gestionnaires professionnels.

Les logements meublés sans services en LMNP

Ce type de logement n’a pas besoin d’être géré par un gestionnaire professionnel. Le propriétaire peut effectuer la gestion du bien seul. Le logement proposé est loué à des particuliers et peut être un appartement ou un simple studio.

Le déroulement proprement dit de la revente en LMNP

Pour pouvoir effectuer la revente du bien en LMNP et jouir des avantages fiscaux prévus sur les plus-values, le bailleur doit respecter les étapes qui suivent :

• Réaliser une estimation du logement à revendre,
• Trouver des acheteurs potentiels,
• Organiser la visite du bien,
• Négocier le prix et les termes de la vente,
• Concrétiser la vente définitive

Dans ce processus, il faut savoir que l’étape de l’estimation du bien est cruciale. Cela peut aussi être compliqué. En effet, de cette estimation va dépendre la valeur du bien à revendre et le montant de la plus-value que le propriétaire pourra dégager. Cette estimation dépendra aussi de nombreux éléments comme :

• La superficie habitable du bien mis en location meublée,
• Son emplacement,
• La durée du bail qui reste à couvrir,
• Les changements constatés sur le prix du locatif dans la zone et sur son évolution,
• Le prix du loyer,
• L’état général du logement,
• Les travaux qu’il faut entreprendre sur le bien,
• Les travaux prévus par le syndic de copropriété,
• Et bien d’autres encore.

Si le logement que vous souhaitez revendre est une résidence de services, il faudra aussi considérer la qualité du gestionnaire. Cela peut également avoir un coût important sur l’estimation du bien et donc aussi, pour l’acquéreur.

Comment procéder à la revente d’un bien en LMNP ?

Pour les résidences de services, il est possible de jouir d’avantages fiscaux particuliers en revendant le bien :

• Récupération de la TVA payée au moment de l’acquisition du bien immobilier. C’est-à-dire qu’il est possible de collecter la TVA grâce aux loyers perçus et aux services en sus octroyés par la résidence meublée. Il suffit par la suite, de demander le remboursement de la TVA à 20 % à l’administration fiscale.
• Jouissance d’une réduction fiscale qui s’élève à 11 % du coût d’acquisition de la résidence sur une période de 9 ans. Durant cette période, le bien doit toujours être mis en location et ne doit pas faire l’objet d’une revente. Dans le cas où le propriétaire met en vente le bien avant 9 ans, il devra rembourser les réductions dont il avait bénéficié, à l’administration fiscale. Néanmoins, il existe des cas où ce remboursement n’est pas exigé. Cela se présente si vous avez été victime d’expropriation, si vous avez perdu votre emploi ou pour un autre cas majeur.

Quelle fiscalité est appliquée lors de la revente du bien meublée en LMNP ?

Lorsque vous mettez votre logement en LMNP à la revente, vous êtes soumis au régime fiscal sur les plus-values. Cependant, il faut faire la différence, car l’imposition concerne la plus-value immobilière et non celle, professionnelle. En d’autres termes, le calcul de la plus-value reste le même que le logement soit mis en location vide ou avec des meubles. Pour la formule, on procède comme suit :  Coût d’acquisition – prix de revente = plus-value Pour la définition du coût d’acquisition, vous devez prendre en compte des éléments comme :

• Honoraires du notaire,
• Frais de l’agence immobilière,
• Dépenses sur certains types de travaux.

En outre, le taux applicable pour l’imposition de la plus-value est de 19 %. À cela, vous devez ajouter des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17.2 % du prix de vente. Cependant, il est possible de bénéficier d’un abattement. Le taux applicable dépendra du temps de possession du bien immobilier que vous avez mis en location. Ce taux se présente comme suit :

• Pour un bien en LMNP détenu sur un délai de moins de 6 ans, le taux de l’abattement sur les revenus est de 0 %. Celui des prélèvements sociaux est également de 0 %.
• Si la détention du bien a duré entre 6 et 21 ans, l’abattement sur les revenus aura un taux de 6 %. Celui des prélèvements sociaux sera de 1.65 %.
• Pour une détention de 22 ans, l’abattement aura un taux de 4 % et 1.6 % pour les prélèvements sociaux.
• De plus de 22 ans à 30 ans, la plus-value sera exempte d’IR, mais on considèrera un abattement sur les prélèvements sociaux à 9 %.
• L’exonération est totale si la détention du bien immobilier fait plus de 30 ans.

Les bonnes pratiques à considérer dans la revente d’un logement en LMNP

Pour optimiser les bénéfices et revendre votre bien en LMNP dans les meilleures conditions, il y a quelques bonnes pratiques à retenir :

• Sollicitez l’accompagnement d’un expert en LMNP pour vous aider dans la démarche de revente du bien immobilier,
• Mettez le bien en vente au moment opportun. Pour cela, considérez l’évolution du marché, mais aussi les principes fiscaux en cours.
• Réalisez une bonne estimation du bien en considérant diverses charges déductibles en LMNP. Cela peut être bénéfique pour optimiser la plus-value.
• Mettez en valeur le logement avant la revente. Procédez aux travaux nécessaires dans ce cas. Effectivement, si le bien demande des rénovations au moment de la revente, cela peut faire grandement baisser sa valeur nominale.
• Pensez à informer le centre fiscal de votre département concernant la fin de votre activité en LMNP et la revente du bien concerné. Pour procéder à cette démarche, vous n’aurez qu’à vous rendre sur le site de l’INPI et effectuer une déclaration de fin d’activité. Cela doit se faire 30 jours après la cessation de l’activité. Vous devez également faire parvenir un bilan de fin d’activité dans les 60 jours qui suivent l’arrêt de la LMNP.

Comment déclarer une activité LMNP ?

Avant de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux sur la revente du bien immobilier et sur les plus-values, il est indispensable que vous soyez conforme au statut LMNP. Pour cela, l’activité de LMNP doit être déclarée. Cette déclaration s’effectue sur le guichet unique de l’INPI. Cette démarche est obligatoire pour pouvoir immatriculer l’activité LMNP et accéder à un numéro siret. Pour ce faire, commencez par créer un compte sur le site de l’INPI en utilisant une adresse email et un mot de passe. Ensuite, vous aurez à créer une entreprise. Cette étape est obligatoire sur le site même si vous aurez un statut non professionnel. Ensuite, dans le choix du statut de la société, préférez entreprise individuelle. Cochez également la case exploitation en commun et indivision entre personnes physiques si vous êtes 2 personnes ou plus à vous lancer dans le projet. Vous aurez également à définir votre activité. Ici, vous choisirez la location meublée non professionnelle. Ceci étant, choisissez le régime fiscal de votre activité LMNP. Dans ce cas, vous avez le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel. Vous devez également opter pour le système de taxation sur la TVA. Il est possible de choisir de ne pas être imposé à la TVA, sous conditions. On doit aussi renseigner le début de l’exploitation en mentionnant une date précise. Il en sera de même pour la date de clôture de l’exercice. Une fois cette déclaration d’activité réalisée, vous serez immatriculé dans les 30 jours et obtiendrez un numéro siret.