Résiliation de Bail Commercial en Cas de Cessation d'Activité : Procédures et Droits

Lorsqu’on parle de cessation d’activité et de résiliation de bail commercial, on procède à la fin du bail commercial. On parle de bail commercial pour le document contractuel qui lie une société à un bailleur. Ce contrat permet de louer un ou des locaux professionnels. Généralement, ce contrat a une durée limitée à 9 ans. Et malgré son nom de bail commercial, on peut tout à fait le louer pour des activités commerciales, mais aussi agricoles et artisanales. Notez que la cessation d’activité qui mène à la radiation d’une SCI par exemple peut conduire à la résiliation du bail commercial. Vous devez aussi connaitre d’autres points essentiels concernant cette procédure.

La résiliation du bail commercial : définition et motifs

Définition de la résiliation de bail commercial

Une société commerciale procède à la résiliation de son bail commercial lorsqu’elle souhaite mettre fin à cette dernière. Il faut savoir que la durée d’un bail commercial est définie à 9 ans, renouvelable. Pour résilier ce type de contrat, on peut considérer les situations qui suivent :

• Le contrat arrive à terme. Ce qui veut dire que le bail a atteint les 9 ans et qu’on peut le conclure naturellement.
• Le contrat a atteint la période triennale. Ce qui veut dire que tous les trois ans, la société locataire peut procéder à la demande de résiliation du bail commercial. Et ceci, sans avoir à se justifier ou à donner des motifs spécifiques. Cette situation est aussi connue sous l’appellation de congé triennal.
• Suivant un effet de clause qui indique dans le bail commercial que le locataire a la possibilité de résilier le contrat, arrivée à une échéance particulière. Cette échéance doit être différente que celle prévue par le législateur comme la période triennale.
• Suivant un effet de clauses résolutoires qui permet de résilier et d’éteindre le contenu du contrat de bail commercial. Ce sera le cas lorsque le locataire fait défaut sur le paiement des loyers prévus.
• À la suite d’un commun accord décidé par le locateur bailleur et le locataire. On parle aussi ici de consensualisme qui permet aux deux parties de décider communément la résiliation du contrat de bail commercial.
• À la suite d’un conflit constaté entre le bailleur et le locataire. Il est également possible de procéder à la résiliation du bail commercial dans ce cas.

Les autres motifs qui peuvent justifier la résiliation du bail commercial

Sachez que la société locataire a le doit de demander la résiliation du bail commercial à tout moment. Cela est possible si l’associé unique de l’entreprise entre par exemple dans sa période de retraite. Ce sera aussi le cas si ce dernier se retrouve dans un état d’invalidité et qu’il doit procéder à la cessation de l’activité de sa société. Cependant, pour que la résiliation du bail commercial se fasse, il devra être en respect du délai de préavis et de congé requis. Du côté du bailleur, il peut également demander la résiliation du contrat de bail commercial. Cependant, pour que cela soit possible, la résiliation doit se baser sur des justificatifs bien précis. Ce sera le cas si le bailleur souhaite assurer la reconstruction de son bien immobilier. Il peut aussi procéder à sa rénovation ou à sa restauration. Mais là aussi, le bailleur sera obligé de respecter la période de préavis stipulée dans le contrat de bail commercial.

Définition de ce qu’est la cessation d’activité

La cessation d’activité pour une entreprise concerne l’arrêt total de son activité. Cette décision peut être prise de manière volontaire ou involontaire. Dans tous les cas, comme pour le transfert du siège social, la décision de cessation d’activité se fera en assemblée générale des associés. Pour le cas d’une société à associé unique, ce dernier devra consulter les autres organes de l’entreprise avant d’acter cette cessation d’activité. Par ailleurs, deux types de cessations d’activité peuvent survenir :

• La cessation d’activité simple: Ce type de cessation d’activité pour une entreprise peut survenir après diverses situations. Elle touche surtout les sociétés qui n’ont pas de soucis au niveau financier. Dans ce cas, la cessation d’activité peut faire suite au départ à la retraite de l’associé unique. Il est également possible que la société change d’objet social. Ce qui va l’obliger à cesser l’ancienne activité.
• La cessation d’activité pour des raisons économiques: Dans ce cas, la société rencontre surtout des difficultés financières et peut déclarer son impossibilité à payer ses créanciers. Ce qui engendre également une impossibilité de poursuivre la réalisation de ses activités. Dans ce cas, la cessation d’activité va aussi amener au dépôt de bilan.

À noter que pour chacune de ces situations, la résiliation du bail commercial peut survenir. Par contre, il est possible que la cessation d’activité soit juste temporaire. Dans ce cas, la société est dite en sommeil. Pour cette situation, le bailleur et le locataire doivent se convenir de la possibilité de résilier ou non le bail commercial durant la période de sommeil.

Les démarches à suivre pour résilier un bail commercial et cesser les activités d’une entreprise

Les formalités à considérer pour la résiliation du bail commercial en cas de cessation d’activité

Que la résiliation soit demandée par le bailleur ou le locataire, la procédure exige que le demandeur fasse un préavis. Cela permet de prévenir l’autre partie sur la décision le mettre fin au contrat de bail commercial. Pour ce faire, le préavis considère les points qui suivent :

• Il peut s’établir avec un acte d’huissier. On peut également envoyer une lettre recommandée pour faire part du préavis désirant la résiliation du bail commercial. Le destinataire de la lettre devra ensuite en accuser la réception. Cela est surtout exigé lorsque la résiliation se fait dans le cadre de la clôture de la période triennale du contrat.
• Il est obligatoire que le préavis se fasse par acte d’huissier dans le cas où on arrive à la fin du bail commercial ou qu’on procède à son extension de manière tacite. Ce sera aussi le cas si la procédure est demandée par le bailleur.

Pour un bail commercial, il faut noter que la durée du préavis est de 6 mois. Et cela, quelle que soit la situation. Il est toutefois possible que les deux parties se mettent d’accord pour une période de préavis plus longue. Sachez également que le locataire qui souhaite résilier le bail commercial n’a pas le droit de faire une demande d’indemnisation d’éviction. Par ailleurs, pour la lettre de résiliation, il est préférable de passer par les services d’un professionnel du droit pour la rédiger.

Les démarches à connaitre pour cesser ses activités et résilier le bail commercial

Il est possible pour un locataire de demander la résiliation du bail dans les cas ci-après :

Formation de promotion ou de conversion

Cette situation peut amener l’associé de l’entreprise locataire à résilier son bail. En effet, le stage qu’il suit peut lui demander à changer de local. Il est même possible qu’il doive modifier l’activité de son entreprise. De ce fait, il peut être obligé de changer de lieu de travail ou de siège social pour pouvoir assurer l’exploitation de sa nouvelle activité. Ainsi, si le locataire demande la résiliation du bail commercial à la suite d’un changement d’activité et de local, il n’aura pas le droit de faire une demande d’indemnité d’éviction. Par ailleurs, la durée du préavis dans ce cas, sera fixée à 3 mois, que le locataire devra respecter.

Départ à la retraite

Même en période de consommation du bail commercial, le locataire peut demander la résiliation du bail en cas de départ à la retraite. Ce sera aussi le cas s’il est enregistré pour jouir d’une pension pour une situation d’invalidité. La demande de résiliation et le préavis peuvent de ce fait, être lancés même si la fin de la période triennale n’est pas encore atteinte. Cependant, la demande de résiliation et le préavis doivent se faire sous acte d’huissier. Pour ce qui est du délai de préavis, il est de 6 mois. Il faudra aussi que le locataire soit l’associé unique d’une EURL ou un auto-entrepreneur. Il est également possible qu’il soit le gérant majoritaire d’une société à responsabilité limitée (SARL). SI tel est le cas, il doit être gérant depuis 2 ans successive et que la société ait engagé le local commercial durant cette période tout au moins.

Dépôt de bilan

Pour une société qui est en difficulté financière et qui est obligée de déposer le bilan, il revient au liquidateur de demander la résiliation du bail commercial. Ce sera aussi le cas si la société fait l’objet d’un redressement judiciaire ou d’une procédure de sauvegarde.

Résiliation de bail commercial et cessation d’activité : avantages et inconvénients

Dans un premier temps, la résiliation du bail commercial permet au locataire de se décharger de son engagement vis-à-vis du bailleur. Ce qui mettra aussi fin à la relation entre les 2 parties. Toutefois, cela veut également dire que vous ne bénéficierez plus du local commercial pour exercer librement votre activité. Malgré tout, durant toute la période de préavis, vous demeurez propriétaires des stocks marchandises ainsi que des équipements encore dans le local. Notez également que les dettes que vous avez contractées resteront les vôtres et vous devez vous en acquitter. Par ailleurs, au lieu de déposer le bilan après la cessation d’activité, si votre société ne présente pas de difficulté financière majeure, il est préférable de liquider les actifs pour payer les dettes. D’ailleurs, cela vous évite de suivre des formalités administratives chronophages et couteuses. Si le cas de cessation d’activité est prononcé par le tribunal, il reviendra à un liquidateur judiciaire de procéder à la vente des actifs. Si tel est le cas, vous n’aurez plus la main mise sur la société. Il est possible qu’il passe par la vente aux enchères des biens de votre entreprise dans ce cas, et qu’il encaisse tout l’argent dégagé par la vente des actifs. Ce liquidateur se chargera aussi de la résiliation du bail, du règlement de vos dettes, du recouvrement de vos créances, etc. Si après la liquidation, il y a un boni de liquidation, il vous reviendra.

Comment créer une société commerciale et bénéficier d’un bail commercial ?

La société commerciale est une option que les entrepreneurs peuvent choisir pour lancer leurs activités professionnelles. Comme sociétés commerciales, on peut opter entre diverses formes juridiques, comme :

• La SARL ou société anonyme à responsabilité limitée,
• L’EURL ou entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée,
• La SAS ou société par actions simplifiées et sa version à associé unique qui est la SASU (U pour unipersonnelle).
• La SNC ou société en nom collectif,
• Etc.

Le choix de la forme juridique de la société commerciale

Comme dans tout processus de création de sociétés, on doit bien étudier chaque forme juridique et choisir celle qui vous convient le mieux :

• Si vous souhaitez investir seul dans le capital social de l’entreprise, vous avez la SASU et l’EURL comme choix.
• Pour les entrepreneurs qui veulent se lancer à plusieurs, ils pourront opter pour la SARL et la SAS.
• Si vous avez envie de bénéficier d’une flexibilité juridique, optez pour une SARL. Ce type de société est parfaitement encadrée par la loi. De plus, les associés bénéficient d’un cadre juridique qui leur est favorable dans certains cas. Si vous préférez la liberté d’action dans la formulation des statuts de la société, préférez les sociétés par actions.
• Pour ceux qui veulent limiter leurs responsabilités, là encore, les SARL sont bénéfiques. Les associés ne seront tenus responsables qu’à hauteur de ce qu’ils ont apporté dans le capital social. Par contre, si vous choisissez la SNC, sachez que les associés ont une responsabilité illimitée.

Les formalités à considérer dans la création de l’entreprise

Pour les démarches essentielles et obligatoires de création de la société commerciale, après avoir choisi la forme juridique, vous aurez à :

• Rédiger les statuts de la société,
• Constituer le capital social et en faire le dépôt sur un compte au nom de la société commerciale,
• Diffuser un avis légal de constitution,
• Effectuer l’immatriculation de la société commerciale.