Sommaire de l'article
Pourquoi créer une SCI ?
La fiscalité d'une SCI
Le mécanisme de succession via une SCI familiale
Le mécanisme de donation via une SCI
L'optimisation fiscale d'une SCI
Comment créer une SCI ?
Vous souhaitez acheter un bien immobilier et cherchez la meilleure solution fiscale ? Vous voulez avant tout favoriser la transmission de votre patrimoine ? Vous souhaitez optimiser votre achat immobilier ? La solution est la création d'une Société Civile Immobilière, dite SCI. Une SCI est une société dont le but est de gérer un patrimoine immobilier. La SCI a été pensée pour l'achat et la gestion d'un bien immobilier, il est donc en pratique très simple de constituer et gérer une SCI. Ainsi, la création de la SCI avant l'achat du bien immobilier est toujours privilégiée pour éviter des frais supplémentaires juridiques et notariés. En effet, la SCI va directement acquérir le bien immobilier ce qui vous évitera plusieurs allers/retours devant le notaire. Pourquoi créer une SCI ?
Nous distinguons ci-dessous quatre avantages de créer une SCI pour gérer son patrimoine immobilier.La fiscalité d'une SCI
Pa r défaut les SCI sont soumises à l’impôt sur le revenu. La SCI ne subira donc aucune imposition directe. Chaque associé devra simplement déclarer sa part des revenus dans la catégorie "revenus fonciers" de la déclaration d'impôts. La SCI est dite "fiscalement transparente" ce qui facilite sa gestion comptable et vous dispense même du recours à un comptable car ceux sont les associés qui supportent personnellement l'imposition. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu sans bien immobilier (ou le temps d'achat du bien immobilier) ne risque donc pas d'alourdir vos démarches fiscales et comptables. Vous pourrez même imputer les déficits de la SCI sur le revenu global. Les intérêts d'emprunt, frais d'assurance, dépenses de travaux... liés au bien pourront être déduis du revenu global de la SCI. L'assiette fiscale de chaque associé sera donc allégée.Le mécanisme de succession via une SCI familiale
La SCI familiale constitue un outil efficace de transmission patrimoniale. Une SCI familiale est une SCI dont les associés sont tous issus de la même famille. En cas de décès d'un associé, ses parts seront transmises à ses héritiers et la SCI continuera de fonctionner normalement. La SCI permettra d'éviter les écueils d'une indivision tout en allégeant les droits de succession. Chaque héritier sera propriétaire indirectement d'une fraction du bien immobilier via les parts qu'il détiendra. A l'inverse, chaque indivisaire est réputé propriétaire de la totalité du bien ce qui peut vite devenir bloquant. Une succession classique entraine pour les héritiers un droit de succession qui peut aller jusqu'à 60% de la valeur du bien selon les cas. Des frais de notaire sont également dus en cas de transmission d'un bien immobilier. Or, le recours au notaire n'est pas obligatoire en cas de transmission des simples parts sociales de la SCI. A noter que pour éviter des formalités et frais juridiques supplémentaires, les enfants, même mineurs, peuvent, dès la création de la SCI, être associés.Le mécanisme de donation via une SCI
La transmission de parts aux enfants non associés de la SCI peut s'étaler dans le temps à moindre coût. Tout les 6 ans, les parents peuvent "donner" à leurs enfants jusqu'à environ 30000 € sans imposition. La transmission de parts pourra donc être faite hors frais de succession. Un autre mécanisme est aussi avantageux: la donation de parts avec réserve d'usufruit. Les parents peuvent conserver l'usufruit des parts (le droit de percevoir les fruits du bien) et transmettre à leurs enfants uniquement la nue propriété (soit le droit de disposer du bien). Ce mécanisme limite les frais de mutation à régler à la seule valeur de la nue propriété. Une fois l'usufruitier décédé, le nue propriétaire récupère la pleine propriété des parts automatiquement sans droit de mutation supplémentaire. A noter qu'en cas de donation ou succession, on peut déduire les dettes liées aux parts sociales (et donc au bien immobilier) du calcul des droits de donation.L'optimisation fiscale d'une SCI
A long terme, la SCI soumise à l'impôt sur le revenu permet également d'optimiser la vente du bien immobilier. Dès 6 ans de détention, vous bénéficierez d'un abattement progressif chaque année sur la plus-value immobilière. Plus vous conservez le bien, moins la taxe sur la plus-value sera élevée. Au bout de 22 ans, vous serez exonéré de la taxe sur la plus-value et au bout de 30 ans, vous aurez une exonération totale d'impôt. Attention, la durée de détention pour le calcul de l'abattement démarre à l'acquisition des parts. Et non à l'achat du bien, comme pour un achat en nom propre. C'est un énorme avantage car le point de départ est la création de la SCI quelque soit la date d'achat du bien. La SCI est également éligible à la remise d'impôt de la loi Pinel pouvant atteindre 21% du coût d'investissement. Si la SCI obéit aux règles d'éligibilité, vous pourrez déduire une partie du coût d'acquisition du bien de la SCI de l'impôt sur le revenu des associés.Comment créer une SCI ?
La création d'une SCI est très simple. Plusieurs étapes sont à respecter:- La rédaction des statuts: les statuts sont le document qui va régir l'organisation de la société. Certaines mentions sont obligatoires comme les fonctions du gérant, les règles de vote dans les assemblées...
- La nomination du gérant: le gérant est la personne qui administre et représente la société à l'égard des tiers.
- La publication de l'annonce légale: la SCI doit faire l'objet d'une annonce légale dans un journal habilité afin d'informer les tiers de sa création.
- L'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS): le dossier d'immatriculation de la SCI doit être déposé au greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir le k-bis et le numéro SIREN.
