Plafond LMNP : Les Seuils de Chiffre d’Affaires à Respecter pour le Statut LMNP

En se lançant dans une activité de LMNP, des règlementations strictes sont à respecter. Devenir loueur meublé non professionnel n’est pas très difficile. Par contre, cette activité est strictement encadrée par la loi. Il faut bien connaitre et bien maitriser ces différentes spécificités législatives dans ce cas, avant de se lancer. Parmi les conditions qu’on doit respecter en tant que LMNP, il y a le plafonnement concernant le chiffre d’affaires. Cela peut avoir une répercussion sur le choix du régime fiscal du LMNP, mais aussi la nature de l’activité.

Ce qu’il faut savoir sur l’activité LMNP

Le statut LMNP concerne l’activité de location meublée non professionnelle. Il fait bénéficier au loueur en meublé non professionnel de divers avantages intéressants. Et cela, que ce soit en termes de fiscalité ou concernant la gestion patrimoniale. Cependant, pour bénéficier des avantages fiscaux que le statut propose, le propriétaire loueur doit respecter des conditions spécifiques. Cela concernant les points ci-après :

• Conditions concernant le propriétaire : le régime est spécifiquement dédié aux particuliers et ne peut pas être considéré comme activité professionnelle. La création du statut de LMNP ne s’enregistre pas au registre du commerce et des sociétés (RCS). Toutefois, l’activité doit être déclarée et le LMNP doit disposer d’un numéro siret.
• Conditions liées au revenu locatif : pour être défini comme loueur meublé non professionnel, le revenu locatif total généré en une année par l’activité ne doit pas faire plus de 23 000 euros. Par ailleurs, ce total ne doit également pas dépasser la moitié des revenus globaux du foyer fiscal sur une année.
• Conditions relatives au bien à mettre en location : le logement ou la résidence qu’on met en location doit être meublé et se plier aux exigences du législateur. En d’autres termes, une liste de meubles spécifiques à la LMNP doit être prise en compte. Cette liste est disponible en se référant au décret n°2015-981 du 31/07/2015. Le loueur ne doit également proposer que des résidences à usage d’habitation ou une location destinée au tourisme. Les logements pour étudiants, séniors, les EHPAD et les résidences d’affaires sont à privilégier dans ce cas. Le bail de ces derniers est limité à une durée maximale d’une année.

Le plafonnement en LMNP

Définition du plafonnement en LMNP

Le plafond en LMNP considère deux notions qu’il faut bien comprendre :

• Le plafond en relation avec le statut de loueur meublé non professionnel. Il prend en compte les recettes issues de la location meublée qui ne doivent pas dépasser un certain seuil maximal. Ce plafonnement prend également en considération la part des autres revenus que votre foyer fiscal génère en une année. Le respect de ce plafond est garant de l’application des avantages fiscaux prévus pas la loi.
• Le plafond concernant le régime fiscal. Avec le statut LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux, celui du régime réel simplifié et du micro-bic. Afin de s’enregistrer au régime micro-bic, les recettes issues de la location de votre bien immobilier ne doivent pas dépasser un certain seuil qu’on verra un peu plus loin.

Les détails concernant le plafonnement à considérer concernant le statut LMNP

On ne peut être éligible au statut LMNP qu’en respectant les conditions qui suivent :

• Les revenus annuels sur la location en LMNP doivent faire 23 000 euros au maximum. Si l’un des membres du foyer fiscal pratique également l’activité de location meublée non professionnelle, la totalité du loyer perçu ne doit pas faire plus de ce plafond.
• Les revenus annuels issus des loyers perçus avec l’activité LMNP ne doivent pas faire plus d’une valeur financière bien définie. Ce montant concerne les revenus dégagés par le foyer fiscal imposable à l’impôt sur le revenu qui sont classés comme des traitements et assimilés. Cela comprend entre autres, les pensions et rentes viagères. On considèrera également les salaires perçus par les gérants et les associés. Dans le calcul de la totalité des revenus générés par le foyer fiscal, on peut aussi intégrer les recettes dégagées d’une activité industrielle et commerciale, celles issues d’une activité agricole et non commerciale. On intègrera dans le calcul, tous les revenus autres que ceux issus de la location meublée.

Comme exemple, prenons une situation où vous avez pu dégager un total de 24 000 euros avec votre activité de LMNP. Parallèlement, vous percevez un salaire brut par an de 40 000 euros. Dans ce cas, vous êtes bien enregistré en tant que LMNP étant donné que vos revenus sont supérieurs aux recettes locatives. Par contre, si ces revenus sont de 15 000 euros, donc, inférieur à ce que vous avez dégagé de la location meublée, vous devez vous enregistrer en tant que LMP ou loueur meublé professionnel. En effet, si les revenus issus de la location meublée sont supérieurs à ceux de vos autres occupations, la location est vue par l’administration fiscale comme votre activité principale.

Les détails du plafonnement relatif au régime fiscal

Comme dit plus haut, vous avez deux choix quant au régime fiscal de votre LMNP. Lorsque vous lancez votre activité, vous serez automatiquement soumis au régime micro-bic.

Plafonnement concernant le régime micro-bic

Pour accéder au régime fiscal micro-bic, la limite qu’il ne faut pas dépasser en termes de revenus locatifs annuels est de 77 700 euros. L’avantage avec ce régime fiscal c’est que le loueur en LMNP pourra bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus de location qu’il génère. Le seuil maximal est ainsi calculé en prorata de la période d’exploitation durant l’année d’exercice. Ce prorata est considéré si la résidence n’a pas été mise en location durant toute la période fiscale ou sur une année complète. Il faut également noter que si les revenus engendrés sur une année ont fait moins de 305 euros, ces derniers sont totalement exonérés d’impôt. Malgré cela, le loueur peut se positionner sur le régime réel s’il le souhaite et même si les recettes locatives sont en dessous des 77 700 euros. Toutefois, cette décision n’est recommandée que si la valeur financière des charges combinées fait plus de 50 % des revenus locatifs enregistrés par an. Autrement, il est plus intéressant de choisir le régime micro-bic et de bénéficier de l’abattement forfaitaire.

Plafonnement du régime réel simplifié

Dès lors que vous dépassez le seuil de revenus locatifs de 77 700 euros, vous passerez au régime réel. Toutefois, il faut également noter que pour être éligibles à ce régime, ces recettes ne doivent pas faire plus de 247 000 euros. Pour le calcul de la base imposable en régime réel, il faut soustraire les différentes charges assignées à la gestion du logement mis en location meublée. Par ailleurs, dans le cas où le montant de ces charges est plus élevé que le montant des recettes engendrées sur une année, on aura un déficit. L’avantage c’est qu’en régime réel, il est possible de reporter ce déficit sur les 10 années qui suivent. En d’autres termes, le loueur ne subira aucune perte quant à sa situation fiscale. Mais attention, pour qu’il y ait possibilité de déduction des charges sur la base imposable, les dépenses effectuées doivent avoir des justificatifs. Il faut aussi noter que toutes les charges ne sont pas déductibles. Comme dépenses déductibles, vous avez :

• Frais engagés dans l’achat du bien mis en location. Cela peut comprendre les frais notariaux et les frais d’agence.
• Frais de maintenance et de gestion du logement en LMNP.
• Charges relatives à la gestion de la copropriété.
• Frais engagés dans l’entretien, la réparation et la rénovation de la résidence.
• Taxes liées à la gestion et l’exploitation du logement.
• Frais d’assurance et intérêt sur les crédits ayant permis l’acquisition du bien.
• Honoraires du gestionnaire de la location.
• Abonnements affectés au loyer (internet, téléphonie, etc.).
• Frais d’enregistrement pour devenir membre du CGA ou centre de gestion agréé.
• Frais juridique s’il y a des soucis avec le locataire.

Les autres plafonds qu’il faut considérer en location meublée.

En plus des plafonds sur le revenu locatif annuel et celui qui concerne le régime fiscal, on peut aussi prendre en compte les deux plafonnements ci-après.

Le plafonnement concernant les cotisations sociales

Dans le cas où votre logement accueille des clients qui sont passagers, il est possible que vous soyez dans l’obligation de vous acquitter de cotisations sociales. Ces clients ne doivent pas élire domicile dans le logement et louent la résidence au quotidien, à la semaine ou mensuel. Le paiement de ces cotisations sociales est appliqué dès lors que vos recettes de location dépassent les 23 000 euros/an. C’est-à-dire qu’en dépassant les 23 000 euros, vous ne serez plus éligible au statut LMNP, mais LMP ou loueur meublé professionnel. Vous serez alors imposable par le dispositif de la sécurité sociale des indépendants. Cette cotisation est de 32 % de la valeur des revenus locatifs générés.

Le plafonnement concernant l’exonération sur les plus-values

Il faut noter que ce seuil n’est pas un plafonnement avec un montant en euro spécifique. Il s’agit d’un plafonnement de réduction et d’exonération en fonction de la durée de la détention du bien en location meublée. En effet, si vous mettez en LMNP votre logement, au bout de quelques années, vous pouvez bénéficier d’un abattement allant de 6 % à une exonération totale de l’impôt sur les plus-values. Cela concerne également les prélèvements sociaux.

La procédure de déclaration de l’activité en LMNP

Pour pouvoir bénéficier de tous les avantages que le statut LMNP procure, vous devez déclarer l’activité au préalable. Cela se fait sur le guichet unique en ligne de l’INPI. Pour cela :

• Commencez par ouvrir un compte sur le site,
• Choisissez l’option « entreprises » et « formalités des entreprises » pour créer votre activité,
• Optez pour « entreprise individuelle» dans le choix du statut. Elle est la seule qui convienne au statut LMNP,
• Donnez les informations concernant l’activité qui est donc, la location meublée non professionnelle,
• Mentionnez la date de début de l’activité qui peut être le jour d’achat du bien neuf, la date de lancement de l’activité ou la date du début des travaux de rénovation sur le logement,
• Donnez les informations demandées sur vous en tant que propriétaire loueur et sur le bien,
• Choisissez le régime fiscal qui vous sied (réel ou micro-bic),

Une fois que vous aurez rempli toutes les informations demandées, on assignera un numéro siret à votre activité LMNP.