LMP ou LMNP : Comment Choisir le Meilleur Statut pour votre Investissement en Meublé

Investir en tant que loueur meublé peut s’avérer rentable. Toutefois, cela va dépendre en grande partie du choix du régime fiscal. Ce dernier qui devra s’aligner aux objectifs du propriétaire du bien qui souhaite devenir un loueur meublé. Il faudra également prendre en compte sa situation personnelle. Pour ce faire, le propriétaire peut faire le choix entre deux statuts : le LMP ou loueur meublé professionnel et le statut LMNP ou loueur meublé non professionnel. Dans cet article, nous verrons les spécificités de ces deux statuts, leurs avantages et inconvénients afin de déterminer qui est le mieux pour votre situation.

LMP et LMNP : les définitions à connaitre

En France, un propriétaire de biens immobiliers peut parfaitement rentabiliser son investissement en les mettant en location. Dans ce cas, il peut louer le bien en meublé, devenir bailleur et ainsi, augmenter ses revenus personnels en générant des recettes locatives. Cependant, en fonction du chiffre d’affaires qu’il va réaliser, il peut se positionner au statut de loueur en meublé professionnel ou LMP, ou en loueur en meublé non professionnel.

Le statut de LMP ou loueur en meublé professionnel, c’est quoi ?

Lorsqu’on parle de statut LMP, il s’agit d’un régime qui est strictement attribué aux professionnels qui se positionnent dans l’activité de location meublée. Pour que ce statut s’applique, il faut respecter les conditions ci-après :

• Les revenus issus de la location des biens doivent faite plus de 23 000 euros par an.
• Ces loyers dépassent les autres revenus totaux du foyer fiscal.

Les spécificités du LMNP ou loueur en meublé non professionnel

Ce type de régime cible surtout les propriétaires personnels qui mettent en location leurs biens meublés. Dans ce cas, ils ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés, même si l’activité de location doit être déclarée et immatriculée. Il faut aussi noter que pour bénéficier du statut LMNP, le loueur ne doit pas être en respect des conditions et critères imposés pour le LMP. En France, on rencontre assez fréquemment ce statut lorsqu'on parle de location en meuble.

LMP et LMNP : quelles différences ?

Les points de différenciation du LMP

Cadrage général concernant le LMP

Comme dit dans la définition, le statut de LMP concerne les personnes qui ont choisi de se lancer dans la location de bien immobilier meublé comme activité professionnelle. En d’autres termes, cette activité sera leur activité de principale. Pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel dans ce cas, il faut que les recettes issues de la location soient supérieures à 23 000 euros par an. Il faut également que les revenus issus du loyer soient plus élevés que ceux du foyer fiscal. En ce sens, tout doit laisser paraitre que l’activité rapporte et qu’il soit rentable pour le foyer en tant qu’apporteur de revenu principal.

La fiscalité

En outre, en termes de fiscalité, les revenus du loueur en régime de LMP sont soumis au BIC professionnel. Pour le régime fiscal, si les recettes issues de la location dépassent les 72 600 euros, le LMP sera imposable au régime réel. Dans le cas contraire, il sera assigné au régime fiscal micro-BIC. Au niveau du régime d’imposition des plus-values, le LMP se plie à celui des plus-values professionnelles. Dans ce cas, il est possible de demander une exonération sur ces dernières. À noter également qu’en cas de déficit, il est possible de le gérer en imputant le déficit sur les recettes globales du loueur. Pour ce qui est des cotisations sociales, comme il s’agit d’une activité professionnelle, le loueur en LMP est inscrit à l’URSAFF et à la RSI ou régime social des indépendants. Pour les autres obligations à respecter, il est essentiel que le LMP tienne une comptabilité détaillée comme toute entreprise. Cependant, cela n’est pas exigé en cas de régime micro-BIC. On peut aussi demander une exonération sur l’IFI, mais il faut connaitre les conditions applicables. Et enfin, concernant les avantages fiscaux dont un LMP peut bénéficier, on peut noter :

• La possibilité d’être exonéré sur les plus-values au moment de la revente des biens immobiliers mis en location,
• L’imputation des pertes sur les recettes globales,
• La possibilité de déduire les amortissements.

Les avantages et inconvénients

Les avantages

• Bénéficier d’économie d’impôt en cas de déficit,
• Possibilité d’exonérer l’IFI,
• Enregistrement au RSI pour bénéficier d’une protection sociale, notamment d’une cotisation à la retraite,
• Possibilité de bénéficier d’une exonération sur les plus-values.

Les inconvénients

• Cotisations sociales obligatoires (cotisation dont le montant à payer est assez élevé),
• Respect de conditions strictes qui peuvent être assez lourdes avec un engagement de recettes annuelles élevées.

Les points de différenciation du LMNP

Cadrage général concernant le LMNP

Le statut LMNP cible les propriétaires immobiliers qui veulent mettre en location leurs biens meublés, mais comme une activité rémunératrice secondaire. Dans ce cas, les recettes de la location ne doivent pas faire plus de 23 000 euros à l’année. Elles doivent également être inférieures au total des revenus générés par le foyer fiscal.

La fiscalité

Sur le plan fiscal, les revenus issus de la location des biens en LMNP sont imposables au régime BIC non professionnel. Et comme le LMP, le régime réel est applicable si les revenus de location sont supérieurs à 72 600 euros. Autrement, le régime micro-BIC est appliqué. Il faut également noter qu’en cas de déficit, il ne sera pas possible de l’imputer sur les recettes globales, contrairement au régime LMP. Quant aux plus-values, on considèrera le régime des particuliers. Notez également que dans certains cas, le loueur en meublé non professionnel devra cotiser à l’URSAFF. Il peut également être exonéré de l’IFI s’il respecte quelques conditions au préalable. Concernant la TVA en LMNP, elle n’est applicable qu’aux résidences de services. Pour une location entre particuliers, le LMNP en est exonéré.

Les avantages et inconvénients

Les avantages

• Possibilité d’enregistrement au régime Micro-BIC. Ce qui permet de bénéficier d’un abattement de 50%.
• Possibilité de déduire les charges réelles. Ce qui aura des répercussions positives sur le calcul de la base d’imposition.
• Accès à une réduction d’impôt si le loueur respecte les conditions du dispositif Censi-Bouvard.

Les inconvénients

• La déduction des déficits ne peut se faire que sous condition et est strictement limitée.

LMP ou LMNP : quid du choix ?

Le choix entre LMP et LMNP dépend surtout des revenus générés par le foyer fiscal du loueur. En d’autres termes, l’appréciation se fait au cas par cas, c’est-à-dire d’un investisseur à un autre. En effet, le montant de recettes à 23 000 euros va définir si on peut se positionner en régime LMP ou non. Si ce montant n’est pas dépassé, le loueur devra se positionner en LMNP. Dans tous les cas, il aura la possibilité de passer du statut de LMP au régime LMNP s’il ne respecte plus les conditions exigées. Pour assurer ce passage, le loueur n’aura qu’à déclarer la modification de statut au niveau du CFE. Afin d’effectuer cette transformation, le loueur devra :

• Déposer une copie de sa carte d’identité nationale,
• Faire parvenir un certificat ou un justificatif de résidence,
• Déposer une copie du contrat du bail en meublé.

En changeant de régime en allant de LMP à LMNP, vous devez connaitre les conséquences de vos actions, résumées comme suit :

• Modification de votre régime de fiscalité. Vous ne serez plus assigné au régime BIC professionnel, mais non professionnel.
• Bénéfices fiscaux restreints. En cas de déficit sur les revenus locatifs, vous ne pourrez plus imputer ces derniers sur vos revenus globaux. Et si vous mettez en vente votre bien, vous ne bénéficierez pas d’exonération sur l’IFI.
• Obligations administratives restreintes. En termes de comptabilité, vous aurez moins de contraintes. D’ailleurs, vous n’aurez pas besoin de vous enregistrer au registre du commerce.

Comment créer une LMP ou une LMNP ?

Il faut noter que vous devez avoir un numéro d’immatriculation que vous optiez pour le statut LMP ou LMNP. En d’autres termes, il vous faudra procéder à la création d’une entreprise comme l’exige la loi en France et avoir un numéro SIRET. Pour ce faire, il faudra passer par un enregistrement et une déclaration d’activité sur le guichet unique de l’INPI. Commencez pour cela, par ouvrir un compte professionnel. Ensuite, suivez les étapes de création de compte d’entreprises et de déclaration d’activité en LMNP ou en LMP. Il vous suffit de renseigner toutes informations demandées sur la plateforme.