LMP et IFI : Comprendre l’Impact de l’Impôt sur la Fortune Immobilière pour les LMP

Tout comme le statut LMNP, on peut bénéficier de nombreux avantages en se positionnant en tant que LMP. En effet, ce statut permet de mettre en location des biens immobiliers meublés. Il offre également des avantages fiscaux divers non négligeables. En ce sens, sachez qu’avec le régime de loueur meublé professionnel, vous serez exempté de l’impôt sur la fortune ou IFI. Cependant, pour bénéficier de l’exonération à l’IFI, il y a quelques informations à connaitre et des conditions à respecter. Si vous avez besoin d'aide, nous pouvons nous occuper de la création de votre statut LMNP en ligne.

Ce qu’il faut connaitre sur le statut LMP et l’impôt IFI

Le statut LMP, c’est quoi

Le statut LMP ou loueur meublé non professionnel est une activité professionnelle qui doit être enregistrée au RCS. Contrairement au LMNP disposant d’un bail commercial, il s’agira ici de l’activité principale du loueur. En d’autres termes, la location meublée professionnelle ou LMP s’adresse aux investisseurs immobiliers de profession. Ce statut cible les propriétaires de biens immobiliers qui mettent en location leurs logements meublés afin de :

• Se constituer des revenus grâce aux bénéfices commerciaux générés par l’activité,
• Bénéficier des avantages fiscaux que ce statut fiscal offre.

Les conditions d’accès au statut LMP

Pour pouvoir accéder au statut LMP, le loueur doit respecter quelques conditions définies par le Code général des impôts. Cela concerne :

• Les recettes locatives qui doivent dépasser les 23 000 euros par an,
• Le montant total des revenus locatifs doit dépasser celui des revenus globaux que le foyer fiscal génère en une année. Il faut noter que les revenus globaux concernent les salaires et assimilés et les bénéfices générés en provenance des revenus autres que la location meublée.
• Les logements que le loueur met en location doivent être meublés en référence à la liste des meubles exigés par le législateur. La résidence mise en location devra également respecter les règles de confort exigées par la loi en référence à la loi Alur du mois de mars 2014. Ainsi, des travaux comme en LMNP doivent être effectués avant la location si le logement n’est pas conforme.

L’impôt sur la fortune ou IFI, c’est quoi ?

Auparavant, on avait appliqué l’impôt de solidarité sur la fortune. Ce dispositif a été remplacé par l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière depuis le début de l’année 2018. En d’autres termes, cet impôt concerne dorénavant le patrimoine immobilier d’un contribuable qui dépasse la valeur de 1,3 million euros. Pour définir la valeur du patrimoine immobilier dans ce cas, l’administration fiscale prend en compte les types de biens suivants :

• Biens immobiliers bâtis: maisons et les appartements. Ces types de biens peuvent être mis en location ou non.
• Bâtiments en cours de construction au début de l’année, c’est-à-dire, au 1^er
• Terrains qui se destinent à l’agriculture.
• Terrains où l’on peut réaliser des constructions.
• Participations dans le capital social ou dans les actions d’une société immobilière.
• Places de parking.

Il faut noter que l’administration fiscale octroie un abattement sur le logement principal du contribuable. Le calcul de cet abattement considère la valeur locative du bien. On peut également espérer une exonération de l’IFI en totalité ou en partie, sous conditions, et si le propriétaire se positionne comme LMP.

Le statut LMP et l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Lorsqu’un propriétaire s’enregistre en tant que loueur meublé professionnel ou LMP, il bénéficie de l’exonération d’impôt sur l’IFI. Toutefois, afin de bénéficier de cet avantage, il doit respecter quelques conditions.

Les conditions à prendre en compte pour jouir de l’exonération de l’IFI en LMP

Il faut noter que les conditions d’accès à l’exonération de l’IFI en LMP sont assez complexes, sauf pour les séniors retraités. Cela n’était également pas le cas du temps de l’ISF ou impôt de solidarité sur la fortune. En effet, auparavant, le LMP était exonéré d’ISF dans le cas où :

• Un membre du foyer fiscal du loueur était enregistré au registre du commerce et des sociétés avec le statut de LMP.
• Les revenus issus des logements mis en location excèdent les 23 000 euros par an.
• Les recettes locatives dépassent la moitié des revenus totaux que le foyer fiscal gagne en une année.

Ces conditions d’accès ont été modifiées avec l’arrivée de l’IFI. En ce sens que l’administration fiscale ne prend plus en compte la totalité des revenus issus de la location. Elle considère surtout les recettes défalquées des charges et des amortissements. Ce qui veut dire que l’activité en LMP doit engendrer des bénéfices. Mais également, ces bénéfices doivent dépasser la moitié des revenus globaux que le foyer fiscal génère.

Une exonération qui n’est pas fréquente

Selon les analystes, les foyers fiscaux des investisseurs en LMP arrivent généralement à générer plus de la moitié des revenus enregistrés. C’est surtout le cas lorsque l’un des membres du foyer fiscal a une activité en dehors de la location meublée. Ce qui veut dire que dans la plupart des cas, les conditions d’accès à cette exonération sont assez difficiles. Cependant, cela est possible si :

• Le LMP se positionne sur l’option fiscale micro-bic.
• Le LMP est entré en retraite et n’est plus actif sur le marché du travail.
• L’amortissement du logement arrive presque à son terme.

L’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière et la pension de retraite

Comme dit plus haut, l’exonération de l’IFI est plus facile si le loueur en LMP est un retraité. En effet, on ne comptabilise pas les pensions de retraite comme revenu d’activité au sein du foyer fiscal. Résultat : les revenus issus de la location en LMP seront logiquement plus élevés que ceux enregistrés par le foyer fiscal. De ce fait, le loueur en LMP n’aura plus qu’à respecter les conditions suivantes :

• Atteindre des recettes locatives de plus de 23 000 euros par an, comprenant les charges,
• Atteindre des résultats positifs et non déficitaires. Autrement dit, le chiffre d’affaires doit toujours permettre de dégager des bénéfices.

Fiscalité et LMP : ce qu’il faut savoir

Les régimes fiscaux appliqués en LMP

En vous enregistrant comme loueur meublé professionnel, vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-bic et le régime réel :

• Le micro-bic. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs sur votre base imposable. Cette option fiscale est accessible si les loyers que vous percevez sur l’année ne dépassent pas 77 700 euros. Il est également intéressant si vous n’avez pas beaucoup de charges dans la gestion de votre location meublée.
• Le régime réel. Cette option fiscale vous permet de déduire de votre base imposable toutes les charges engagées dans l’achat et l’exploitation du logement en LMP. Cependant, ces dépenses doivent être bien justifiées. Cette option fiscale s’adresse aux LMP qui font des recettes locatives supérieures à 77 700 euros. Cependant, ceux qui n’atteignent pas ce chiffre d’affaires peuvent aussi s’y positionner s’ils ont beaucoup de charges. Par ailleurs, avec ce régime, vous avez la possibilité d’amortir le bien immobilier et les meubles qui le composent.

Les avantages du statut LMP en termes de fiscalité

Le statut LMP présente quelques avantages en termes de fiscalité :

• Déduction des déficits de vos autres revenus imposables. Ce qui est intéressant en comparaison avec le statut LMNP. En effet, en LMNP, le déficit ne peut être déduit que sous régime micro-bic.
• Exemption à la TVA dans le cas où le logement mis en location ne fournit pas de services.
• Régime spécifique appliqué à la plus-value sur la revente de l’immobilier mis en location.

La déclaration de l’activité en LMP

La déclaration et l’immatriculation de votre activité en LMP se font sur le guichet unique de l’INPI depuis janvier 2023. De plus, vous n’avez plus besoin de vous enregistrer au RCS. On ne passe également plus au centre de formalité des entreprises ou CFE pour faire la démarche. Tout se fait en ligne sur le site de l’INPI. Pour ce faire, commencez par créer votre compte en ligne. Ensuite, enregistrez-vous dans la rubrique Entreprises et Création d’entreprises. Comme en LMNP, on peut s’inscrire comme entreprise individuelle avec le statut LMP. Cependant, dans la section de l’activité, veillez à bien choisir Location meublée professionnelle. Vous aurez également à opter pour régime fiscal qui vous sied ainsi qu’au statut de la TVA adapté. Terminez avec la date de début de l’activité en LMP. Une fois que vous avez renseigné tous les champs et informations demandées, votre activité sera immatriculée. On vous enverra également un numéro siret dans les 30 jours qui suivent. Cela vous permettra alors de déclarer vos revenus issus du LMNP.