LMNP et TVA : Comprendre les Implications Fiscales pour les Loueurs Meublés Non Professionnels

Pour le statut de LMNP ou loueur meublé non professionnel, le législateur a prévu une fiscalité avantageuse. Cependant, pour un nouveau venu dans le secteur, si on ne connait pas son rouage, sa gestion peut devenir compliquée sans l’intervention d’un comptable. Dans cet article, nous vous présentons en détail une partie de cette fiscalité à laquelle le loueur en LMNP doit se plier. Il s’agit de la gestion de la TVA ou la taxe sur la valeur ajoutée.

La TVA en LMNP, ce qu’il faut comprendre

En règle générale, l’activité en LMNP n’est pas imposable à la TVA. Elle en est exonérée. En d’autres termes, le loueur en meublé non professionnel ne collecte pas la TVA sur les revenus locatifs ou les loyers qu’il perçoit. Le statut de LMNP n’exige également pas l’acquittement de cette TVA à la contribution fiscale. Par contre, il est possible pour le loueur de choisir d’appliquer cette taxe sur son activité en tant que LMP ou LMNP. Dans ce cas, il devra connaitre les informations qui suivent.

Principes de la TVA en LMNP

Par principe, la taxe sur la valeur ajoutée est un dispositif appliqué indirectement sur les biens de consommation qu’on achète. Dans la location meublée non professionnelle ou LMNP, cette taxe est applicable, mais en considérant quelques conditions. Dans ce cas, la TVA retenue sur une acquisition peut aussi être récupérée sur les loyers que le LMNP a perçus dans le cadre de son activité.

Quand est-ce que la TVA est applicable en LMNP ?

Le cas des logements de services

En LMNP, cette catégorie de logement doit appliquer obligatoirement la TVA. Comme résidences de services qui sont imposables à la taxe sur la valeur ajoutée, en LMNP, on retrouve :

• Les logements pour étudiants,
• L’EHPAD ou établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes,
• Les résidences de tourisme, chambres d’hôtes ou villages de vacances,
• Les logements d’affaires.

Le cas des prestations parahôtelières

Les logements cités ci-dessus peuvent offrir des prestations parahôtelières spécifiques. Cependant, dès lors que ces derniers fournissent au moins 3 des services qui suivent, il est obligatoire qu’ils soient imposables à la TVA. Cela concerne :

• La préparation du petit-déjeuner pour le locataire en LMNP,
• Le service d’entretien et de nettoyage au quotidien des parties communes,
• L’octroi de linges de maison,
• L’accueil des clients locataires.

Ces prestations doivent être différentes des services que les hôtels fournissent. Toutefois, en LMNP, elles sont assujetties à la TVA.

Les régimes de la TVA qu’on peut appliquer en LMNP

La franchise en base de taxe sur la valeur ajoutée

Cette franchise concerne surtout les entreprises qui font des chiffres d’affaires plafonnés. Concernant le statut LMNP, ce plafond est de 85 800 euros si la résidence mise en location est un logement touristique meublé classé. Le plafonnement est réduit 34 400 euros si la résidence n’est pas classée. Avec ce type de régime, le loueur en meublé non professionnel ne peut récupérer la TVA que lorsque le plafond de chiffre d’affaires est atteint.

Le régime réel simplifié

L’application de ce régime concerne les entreprises qui ont un plafonnement sur les recettes locatives considérant la franchise de base de TVA, mais qui ne dépasse pas un CA de 818 000 euros. Dans ce cas, le loueur en LMNP peut récupérer la TVA sur les transactions qu’il effectue. Et cela, en réalisant des déclarations LMNP tous les 3 mois ou par an.

Le régime réel normal

Ce régime de la TVA s’adresse aux loueurs dont le chiffre d’affaires dépasse les 818 000 euros. Dans ce cas, en LMP ou LMNP, vous pouvez avoir besoin de l’accompagnement d’un comptable étant donné que la procédure sera plus complexe. Il faut également noter que ce régime n’est applicable à une activité de location meublée que dans de rares cas.

Le régime TVA : avantages et inconvénients

Appliquer la TVA sur son activité LMNP présente des avantages. Entre autres, vous avez la possibilité de la récupérer sur les acquisitions et les dépenses réalisées. Si on prend l’exemple de l’acquisition d’un bien immobilier, les 20% assignés à la TVA peuvent être collectés. En contrepartie, lorsque vous percevez vos loyers, vous serez également obligé de la collecter. Cela peut engendrer une réduction des bénéfices que l’activité en LMNP réalise. Ces bénéfices ne peuvent pas être ajustés en fonction de la perception de la TVA par l’administration fiscale.

Comment récupérer la TVA avec une activité LMNP : des exemples concrets

Investir dans un appartement meublé

Dans ce cas précis, on peut prendre l’exemple d’un investisseur immobilier en LMNP qui va acquérir un appartement avec meubles à un prix de 200k€ HT. Ensuite, il fait l’acquisition de 20k€ de meubles et appareils en tout genre pour équiper le logement. Sur les achats qu’il a réalisé, il aura la possibilité de récupérer 44k€ comme TVA appliquée sur les acquisitions effectuées.

Réaliser des travaux de rénovation sur un logement existant

Le loueur en LMNP engage les services d’un prestataire pour réaliser des travaux qui lui coûtent 50k€ HT. Le montant récupérable sera de 10 000 euros pour un taux de TVA de 20%.

Gérer un logement en location avec des services parahôteliers

Pour cette situation, le loueur en LMNP propose des prestations parahôtelières dans les logements qu’il met en location. Les prestations engagées lui coûtent 15k€ de charges par an. Il pourra récupérer 3 000 euros sur les frais engagés. Il faut noter que dans les 3 situations présentées, si le loueur en LMNP se soumet à la TVA, il est obligatoire qu'il récupère la TVA et qu’il les reverse sur les revenus locatifs réalisés. En d’autres termes, s’il applique un loyer de 500 euros/mois avec la TVA (TTC), la valeur hors taxe de ce loyer reviendra à 454 €. En d’autres termes, nous ne recommandons pas l’enregistrement à la TVA si l’état de l’activité en LMNP n’en a pas besoin. Autrement, avec le temps, le bailleur n’en sera que perdant.

Les étapes qu’il faut considérer pour assurer la récupération de la TVA en LMNP

Dans le cas où vous jugez que votre investissement en LMNP vous permet de récupérer la TVA, il faut prendre en considération les démarches ci-après.

L’enregistrement de votre activité en tant que LMNP

Pour commencer, vous devez penser à la déclaration de votre activité en LMNP. Cela se fait dorénavant sur le guichet unique de l’INPI, en ligne. Pour ce faire, respecter les étapes ci-après :

• Ouvrez un compte en votre nom,
• Allez sous la colonne Entreprises et optez pour le statut Entreprise Individuelle,
• Renseignez les champs qu’on vous présentera et donnez les informations relatives à votre activité de loueur meublé non professionnel,
• Informez également le site concernant la date de début de votre activité LMNP,
• Déterminez le régime fiscal sur lequel vous souhaitez vous positionnez (régime réel LMNP ou micro-BIC),
• Définissez le régime d’imposition à la TVA que vous préférez.

L’enregistrement à la TVA en LMNP

Une fois que vous avez ouvert votre compte en ligne, que vous avez créé votre activité LMNP et avez obtenu un numéro siret, vous pouvez vous inscrire à la TVA. Pour cela, vous aurez à adresser une lettre en recommandé avec une accusation de sa réception au service des impôts des votre commune. La lettre devra contenir :

• La formulation de votre demande d’enregistrement à la TVA en LMNP,
• Si c’est le cas ? l’engagement que vous allez déléguer la gestion de l’exploitation du logement à louer à une agence professionnelle,
• L’engagement que vous allez mettre en location meublée non professionnelle le logement pendant une durée minimum de 9 ans.

Cette demande est obligatoire et indispensable pour l’obtention d’un numéro de TVA. Vous en aurez aussi besoin pour la demande de retour de LA TVA que vous avez payée lorsque vous avez procédé à l’acquisition du bien immobilier et des meubles.

La demande de récupération de la TVA avancée en LMNP

Dès lors que vous êtes en possession de votre numéro TVA en LMNP, vous pouvez aller à l’étape qui suit. Elle concerne le remplissage de la fiche 3519 que vous allez transmettre au centre des impôts de votre commune. Avec cette fiche dument remplie, on vous demandera :

• Votre relevé d’identité bancaire ou RIB,
• Un acte notarié avec le tarif HT et TTC d’acquisition du logement qui sera mis en location meublée,
• Le bail commercial qui justifie la délégation de la gestion et de l’exploitation du bien immobilier par un professionnel,
• Les frais du notaire avec la TVA.

Le remboursement de la TVA en LMNP

Dès lors que vous avez respecté toutes les procédures et fini les démarches nécessaires, le remboursement peut s’effectuer. Le Trésor public va s’en charger et vous restituera la TVA collectée par virement. Généralement, le remboursement se fait dans les 15 jours qui suivent la validation de la fiche 3519 que vous avez envoyée. Toutefois, pour certaines situations, il est possible que la récupération de la TVA en LMNP s’étale jusqu’à 6 mois.

Pour résumer

La TVA en LMNP, comment elle fonctionne ?

Pour investir en immobilier, dans la location meublée non professionnelle, vous aurez à payer la TVA lorsque vous faites l’acquisition du logement. Sachez qu’il vous est possible de récupérer cette TVA, mais en respectant quelques conditions.

Quelles sont les conditions qu’il faut respecter pour voir sa TVA rembourser en LMNP ?

Afin de voir la TVA appliquée sur l’achat d’un bien immobilier remboursée en LMNP, voici les conditions que vous aurez à respecter :

• Investissement dans un logement neuf. Vous devez être le premier propriétaire du bien,
• Fournir au moins 3 des 4 services de base exigés en LMNP. Et cela, en plus du service d’hébergement,
• Déléguer la gestion de la location du bien par un professionnel. La durée du service de location ne peut pas faire moins de 9 ans dans ce cas,
• Demeurer propriétaire du bien acheté pendant une période de 20 ans minimum.

Quelles étapes doit-on suivre pour avoir le remboursement de la TVA en LMNP ?

Pour espérer récupérer la TVA en LMNP, vous devez :

• Réaliser une déclaration d’activité en tant que loueur meublé non professionnel sur le site de l’INPI,
• Faire parvenir une lettre recommandée, avec accusée de réception, au centre des impôts de votre commune. Dans cette lettre, vous aurez aussi à faire la demande d’enregistrement à la TVA et à mentionner votre engagement à déléguer la gestion du bien en location à un professionnel,
• Exprimer une demande de remboursement de la TVA en remplissant la fiche 3519 que vous allez envoyer au centre des impôts. Accompagnez cette demande d’un acte notarié, d’un exemplaire du bail commercial avec le gestionnaire du bien en location ainsi que les frais de notaire.

La récupération de la TVA se fait entre 15 jours et 6 mois, selon la situation.

Comment procéder pour avoir le statut LMNP ?

Pour être éligible au statut LMNP, vous devez :

• Avoir un chiffre d’affaires annuel de 23 000 euros maximum.
• Investir dans un bien immobilier qui fait tout au moins 9m².
• Avoir dans le logement les équipements de confort au quotidien nécessaires, comme exigés par la loi.
• Déclarer l’activité sur le guichet unique de l’INPI pour avoir un numéro d’immatriculation.