LMNP Travaux Avant Location : Quels Travaux Réaliser Avant de Louer en Meublé ?

En choisissant le statut de loueur meublé non professionnel, vous avez la possibilité de réduire votre assiette imposable. La valeur de cette réduction et sa forme dépendent surtout du régime fiscal que vous aurez choisi. Dans tous les cas, ce statut est profitable pour le propriétaire immobilier. En effet, si avec la LMP on est exonérée à l’IFI, en LMNP, il est possible de déduire les charges de sa base imposable. On peut également amortir la valeur d’acquisition des biens. Ce qui peut réduire considérablement le montant de l’impôt à payer. Cependant, il faut connaitre le fonctionnement et le principe de défiscalisation en LMNP avant de se lancer. Sachez dans ce cas que si vous réalisez des travaux avant la mise en location, les charges enregistrées peuvent être déduites.

Quel régime fiscal pour bénéficier des réductions de charges sur les travaux en LMNP ?

Avant toute chose, il faut savoir qu’on peut se positionner entre deux régimes fiscaux avec le statut LMNP. En fonction du régime choisi, l’avantage en termes de fiscalité sera différent.

Le régime micro-bic

Le régime micro-bic est attribué automatiquement au loueur meublé non professionnel. Et cela, dès le lancement de l’activité. Ce régime est appliqué si le loueur en LMNP enregistre des revenus locatifs inférieurs à 77 700 euros. Le montant de ces revenus locatifs est de 15 000 euros si le logement est mis en location de manière saisonnière. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % si le logement meublé est loué sur une longue durée. Pour le cas d’une résidence principale en LMNP et louée à courte durée comme résidence touristique, l’abattement est de 30 %. SI le logement est classé en résidence de tourisme, l’abattement sera de 71 %. Il est également possible que cet abattement passe à 92 %, mais sous conditions. Par contre, vous n’aurez pas la possibilité de déduire les charges d’exploitation et de gestion de votre base imposable avec ce statut fiscal. Besoin d'aide pour la déclaration de votre LMNP ?

Le régime réel simplifié

Ce régime est adapté aux LMNP qui enregistrent des recettes locatives supérieures à 77 700 euros. Il est également possible de se positionner sur ce statut fiscal même avec des recettes locatives inférieures à ce plafond. Par contre, les charges enregistrées sur l’année doivent être importantes. C’est le cas si vous avez effectué de gros travaux sur le logement en location. Ce régime permet ainsi de bénéficier d’une déduction de charges sur la base imposable. Ces charges peuvent concerner l’acquisition du bien, sa gestion ou les travaux réalisés avant sa mise en location. Vous avez également la possibilité d’amortir la valeur du logement et du mobilier sur plusieurs années avec ce dispositif. Comme charges déductibles, on peut considérer les frais de gestion du logement, les intérêts sur les crédits d’achat du bien, etc.

Les types de travaux qu’on peut réaliser

Tous les travaux réalisés sur une résidence qu’on va mettre en location en LMNP ne sont pas déductibles. Pour faire le point, vous devez connaitre les travaux qui sont déductibles avec le dispositif de défiscalisation LMNP.

Les travaux qui visent à améliorer le logement

Les charges enregistrées pour les améliorations effectuées sur un logement en LMNP peuvent être déduites de la base imposable. Pour cela, ces améliorations doivent avoir pour but d’apporter et d’assurer un meilleur confort pour le locataire. Ainsi, si les travaux en question permettent d’apporter plus de commodités en cuisine ou pour améliorer le système de chauffage, il est possible de les déduire. Dans ce cas, on peut prendre en considération dans la déduction, les dépenses réalisées dans l’achat d’équipements, mais aussi, les dépenses affectées à la main d’œuvre.

Les travaux de réparation

Un logement peut également subir des dommages avant sa mise en location. Si vous entamez des travaux avant de faire entrer des locataires en LMNP dans ce cas, il est possible de déduire les charges de réparation et d’entretien de la base d’imposition. Ce type de travaux permet le maintien du logement en bon état et afin qu’il soit conforme aux conditions exigées par la loi pour une activité en LMNP.

Faire la différence entre l’amortissement et les charges déductibles sur les travaux en

LMNP

Sachez que certaines charges sur les travaux engagés ne peuvent pas être déduites de votre base imposable en LMNP. Ces dernières sont plutôt à amortir.

Quelle différence entre l’amortissement et la déduction ?

Avant d’aller plus loin, il faut savoir faire la différence entre l’amortissement et la déduction en LMNP. Lorsqu’on procède à la déduction, le loueur en LMNP a la possibilité de considérer rapidement les charges affectées aux travaux comme aux entretiens réalisés. Pour ce qui est de l’amortissement, les dépensent réalisées seront amorties ou réparties de manière comptable sur plusieurs années. Par exemple, les dépenses effectuées sur les travaux de construction sont assez importantes. Elles vont donc être amorties en étalant la déduction sur plusieurs années. De ce fait, si le coût de ces travaux est de 50 000 euros et que vous souhaitez les amortir sur 4 ans, la déduction sera de 5 000 euros par an.

Quand faut-il procéder à l’amortissement des charges sur les travaux en LMNP ?

Les charges engagées suivantes sont à amortir en LMNP :

Les gros travaux

Il s’agit des travaux qui permettent d’agencer le logement mis en location. Ces travaux concernent :

• L’agencement de la façade dont la durée de l’amortissement est de 75 ans,
• Les gros œuvres avec une durée d’amortissement de 75 ans ;
• Les travaux sur les installations électriques dont les dépenses peuvent être amorties pendant 30 ans,
• L’agencement effectué la toiture et le système d’étanchéité: durée d’amortissement, 25 ans,
• L’installation ou la rénovation de système de chauffage et de plomberie, la durée d’amortissement est de 20 ans,
• Les travaux d’aménagement intérieur: 12 ans,
• Les autres types de travaux et l’équipement de la cuisine : 10 ans.

Les charges assignées à l’entretien et à l’équipement

• Renouvellement du mobilier : 5 ans,
• Achat d’équipements électroménagers : 5 ans,
• Acquisition de petits équipements : 5 ans.

Pour quel montant les charges sur les travaux peuvent-elles être déduites ?

Selon les règlementations, les charges importantes sont à amortir. Pour ce qui est des charges déductibles, leurs valeurs ne doivent pas dépasser 600 euros. Cependant, ce plafond n’est pas systématique. En effet, si vous réalisez des travaux d’ameublement avant la location, il est possible que ces derniers soient amortissables même si le montant ne dépasse pas 600 euros.

Pour quel intérêt déduire les charges des travaux en LMNP ?

En déduisant les charges que vous avez réalisées sur les travaux en LMNP, vous avez la possibilité de réduire considérablement le montant de vos impôts. Pour ceux qui optent pour le régime réel en LMNP, le montant des travaux engagés peut ainsi être considéré comme charges et être déduit.

Comment s’immatriculer comme LMNP ?

Afin de bénéficier de cette déduction de charges, le loueur doit s’enregistrer comme loueur meublé non professionnel et acquérir un numéro siret. Pour ce faire, vous devez passer par le site en ligne de l’INPI, dans la section procédure des entreprises. Pour commencer, vous devez créer un compte sur la plateforme. Ensuite, allez dans la rubrique Entreprises. Vous aurez à réaliser des formalités de création d’entreprises. En effet, l’immatriculation de la LMNP se fait en respectant les démarches de création des entreprises. Cependant, il ne s’agit pas d’une activité professionnelle. De ce fait, optez pour entreprise individuelle ou entreprise individuelle à responsabilité limitée si vous allez lancer l’activité seul. Pour le cas d’un lancement avec des associés, choisissez la gestion par indivision. Une fois que vous aurez défini le statut de votre activité, définissez le type d’activité. Ici, vous allez opter pour la location meublée non professionnelle. On vous demandera également les détails concernant cette activité comme :

• La localisation géographique du bien,
• Les détails techniques le concernant,
• Le loyer à appliquer,
• Etc.

Vous devez également donner des informations sur votre identité ainsi que la date de début de votre activité. Une fois que c’est fait, donnez l’option fiscale qui vous convient. Vous pouvez vous positionner en régime micro-bic ou en régime réel dans ce cas. Il faudra également donner le régime de la TVA adapté à votre activité. Une fois que toutes les informations données, vous pouvez bénéficier de votre numéro siret après quelques semaines. Il faut noter dans ce cas que si vous avez plusieurs biens en LMNP, chacun doit avoir son propre numéro siret.