LMNP Résidence Principale : Peut-on Louer sa Résidence Principale en Meublé Non Professionnel ?

En LMNP, il est tout à fait possible de mettre en location sa résidence principale. Cependant, cela demande le respect d’un certain nombre de conditions. Il faut également pendre en considération que la location ne peut pas se faire sur une longue durée. Effectivement, comme il s’agit de votre résidence principale, la location ne concerne que la période où vous n’êtes pas sur les lieux. En optant pour cette solution, vous bénéficierez de nombreux avantages. En effet, lorsque vous mettez en location le bien en LMNP, vous jouissez de revenus locatifs. Des avantages fiscaux sont également mis sur le compte de ce statut et de cette activité. Nous pouvons nous occuper de la création de votre LMNP en ligne pour vous.

Résidence principale et LMNP : les bases à savoir

Définition de ce qu’est une résidence principale

On désigne par résidence principale l’endroit où vit principalement le contribuable. C’est-à-dire qu’il y élit domicile au moins 8 mois sur une année. Ces 8 mois doivent donc être effectifs sauf s’il a des problèmes de santé ou qu’il est obligé de ne pas s’y trouver pour des raisons professionnelles. D’autres raisons peuvent également venir justifier cette absence. Pour l’administration fiscale, la résidence principale est l’endroit où le contribuable va se trouver au 31 décembre de l’année. C’est la date où il va percevoir ses revenus. Par ailleurs, la résidence principale peut être celle du locataire ou du propriétaire, le législateur ne prévoit pas de distinction. A la lecture de cette définition, la résidence principale peut rester vacante sur une période de 4 ans. En effet, elle n’est considérée comme telle que si elle est occupée au moins 8 mois à l’année. Ce qui veut également dire que vous pouvez parfaitement mettre en location votre résidence durant ces 4 mois. Il faut aussi noter qu’il est possible que ce ne soit pas la totalité de la maison qui soit mise en location. Pour les logements de grande superficie, on peut mettre en location seulement une partie du logement. On parlera alors de sous-location. Cela est également valable que ce soit pour le propriétaire ou le locataire.

Est-il possible de transformer sa résidence principale en LMNP ?

La réponse est oui. Il est parfaitement possible de transformer son logement principal en location meublée non professionnelle. En effet, étant donné que le bien a déjà les équipements nécessaires, comme les meubles, on peut le mettre en location lorsque vous n’êtes pas sur les lieux. Pour mettre en location son bien, il est possible de faire des travaux avant la mise en location en LMNP. Dans tous les cas, il est recommandé de se positionner dans le meublé de tourisme pour ce type d’activité. Effectivement, il s’agit d’une activité de courte durée et saisonnière qui vous permet de proposer votre logement à la location sur une durée de 120 jours/an. Cependant, il existe des exceptions dans le cas où le propriétaire de la résidence est dans l’obligation d’être absent plus de 4 mois à l’année. Dans tous les cas, pour que le logement puisse être loué en LMNP, il doit disposer de toutes les commodités demandées par le législateur. C’est-à-dire qu’en plus des meubles, le locataire doit accéder à l’eau, à l’électricité, à un système de chauffage et à des sanitaires décents.

Les sanctions en cas de non-respect des 4 mois

Sauf exception, si vous mettez en location votre résidence principale plus de 4 mois à l’année, vous risquez de :

• Perdre les avantages sur le système de défiscalisation accordé au LMNP. Cela concerne l’exemption de taxe sur les plus-values immobilières, mais aussi l’abattement qui est de 30 % lors du calcul de l’IFI.
• Voir votre résidence être reclassée en logement secondaire.

Si vous ne mettez en location qu’une partie de votre résidence, vous devez aussi faire en sorte d’effectuer un aménagement sur les lieux afin d’y trouver :

• Un espace pour cuisiner,
• Une salle de bain,
• Un coin qui sert de chambre à coucher,
• Les équipements et meubles demandés par la loi.

Pourquoi mettre en location sa résidence principale ?

Mettre en location en LMNP sa résidence principale présente de nombreux avantages :

• Créer une nouvelle source de revenus et disposer de revenus supplémentaires avec les loyers. Cela permet entre autres de réaliser d’autres projets ou de rembourser des prêts.
• Assurer la sécurité de votre logement lorsque vous n’êtes pas là. En effet, même si vous êtes absent, votre logement sera toujours occupé. Ce qui va dissuader les cambrioleurs à effectuer leurs méfaits.
• Choisir le régime fiscal qui vous convient et bénéficier des avantages qu’il procure. Si vous optez pour le régime micro-bic, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur les revenus locatifs réalisés. Pour le régime réel simplifié, il sera possible de déduire de votre base imposable, les charges d’acquisition et de gestion du bien. Vous pouvez également amortir le logement et les meubles. Ce qui permet de compenser la perte de valeur de la résidence pendant quelques années.
• Bénéficier d’une exonération si la résidence constitue le logement principal du locataire. Le loyer ne doit également pas excéder 147 euros par m² (199 euros en île de France).

Comment procéder à la transformation de son logement principal en LMNP ?

Pour mettre en location en LMNP votre résidence principale, vous devez considérer les points qui suivent :

Déclarer et immatriculer l’activité en LMNP

Cette étape est obligatoire. En effet, même si vous n’êtes pas un professionnel de la location meublée, l’activité doit être immatriculée et avoir un numéro siret. Pour cela, vous devez passer par le guichet unique de l’INPI pour effectuer toutes les démarches nécessaires. Ainsi, vous aurez à :

• Ouvrir un compte pour votre activité, en utilisant une adresse mail et un mot de passe fonctionnel.
• Aller dans la rubrique Entreprise et entamer la démarche de création d’entreprises.
• Choisir comme statut « Entreprise individuelle » ou « Entreprise Individuelle à responsabilité limitée ».
• Cocher la case Location meublée non professionnelle pour le choix de l’activité.
• Opter pour le régime fiscal qui vous convient. Vous pouvez choisir entre micro-bic et réel simplifié dans ce cas.
• Opter pour le régime de la TVA qui vous convient. Il est possible de faire le choix entre la franchise de base, le réel simplifié ou le réel normal sur le site.
• Définir la date de début de votre activité.

Une fois les informations complètes, l’INSEE vous enverra votre numéro siret après quelques semaines.

Les conditions concernant les revenus

Pour être éligible au statut de LMNP, le loueur doit aussi respecter les conditions concernant le plafonnement des revenus locatifs. En LMNP, ces revenus ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an. La totalité des loyers perçus en une année ne doit également pas faire plus de la moitié de ce que le foyer fiscal gagne sur un an. Autrement, vous basculerez automatiquement en LMP ou loueur meublé professionnel.

Les conditions concernant le logement en LMNP

Pour ce qui est du logement, on ne peut pas catégoriser de LMNP une résidence qui fait moins de 9 m² de superficie. Il faudra également avoir une hauteur sous plafond de 2,2 m pour que le logement soit éligible et apporter le confort nécessaire. Pensez aussi à respecter le seuil de performance énergétique exigé par la loi. Ce seuil est de 450 kWh/m² annuel selon le décret 2021 – 19. Et contrairement à la loi Pinel, toutes les localités de France et les zones géographiques sont éligibles à la LMNP.

Les formalités administratives à prendre en compte

Il est également indispensable que vous déclariez votre activité à la mairie. Cela permet l’obtention d’une autorisation de changement d’usage. Ce qui va également modifier l’affectation de la résidence dans sa totalité ou seulement une partie. Ainsi, si la résidence a été assignée comme habitation, vous devez modifier cette destination en rajoutant une sous-destination qui sera hébergement.

Les étapes à considérer pour modifier son logement principal en LMNP

Estimer le potentiel locatif du logement

Avant de transformer votre résidence principale en LMNP, il faut penser à évaluer son potentiel. Pour cela, vous aurez à considérer les points ci-après :

• Si la zone est touristique, vous pouvez vous positionner dans la résidence de tourisme,
• Pour un logement situé en zone urbaine, la résidence d’affaires est adaptée,
• Si la résidence se trouve à proximité de campus universitaire, il est préférable de se tourner vers les services de logement pour étudiants,
• Autrement, vous pouvez cibler les séniors.

Si votre logement possède d’autres commodités comme une piscine, un jacuzzi, un jardin ou autres, cela peut augmenter son attractivité.

Intégrer et installer les équipements indispensables pour la LMNP

L’activité de location meublée est une activité régie par des règlements stricts. De ce fait, vous devez intégrer dans le logement les équipements exigés par le législateur. Sachez dans ce cas qu’il y a une liste de meubles qu’on doit trouver dans une LMNP :

• Literie avec couvertures,
• Fenêtres disposant de rideaux, de volets ou de stores,
• Tables et chaises,
• Dispositifs de rangement,
• Ustensiles de cuisine et couverts,
• Produits et équipements pour l’entretien et le ménage,
• Etc.

Déterminer le loyer à appliquer

Le loyer doit être défini avec minutie. Vous pouvez vous référer à l’indice qui émane de l’INSEE. Sachez que si vous appliquez un loyer trop élevé, votre logement risque de ne pas trouver de locataire. Pour éviter ce désagrément, vous pouvez solliciter l’accompagnement d’une agence immobilière dans la définition du loyer.

Trouver le bon locataire

Une fois que votre résidence est prête à accueillir des locataires et que vous avez défini le bon loyer, vous pouvez faire la recherche de locataire. Pensez à vous faire aider par une agence immobilière dans ce cas. Il est également possible de publier des annonces sur des sites spécialisés pour attirer les locataires. On a aussi le bouche-à-oreille qui peut fonctionner pour ce type d’activité. Une fois que vous avez trouvé votre locataire, n’oubliez pas de rédiger un contrat de location.

Gérer la fiscalité de l’activité LMNP

Vous devez bien connaitre la période de déclaration de vos impôts et remplir vos liasses fiscales à bon escient. Il est possible de se faire aider par un professionnel dans ce cas, surtout pour le régime réel qui est plus complexe que le micro-bic. Sachez également qu’en régime réel, il est important de tenir une comptabilité. Et comme vous aurez à justifier toutes vos dépenses et vos charges, il est judicieux de bien enregistrer et classer les factures. Ces charges peuvent être déduites de votre base imposable si elles sont justifiées. Pensez à bien déclarer vos revenus LMNP.

Les conséquences fiscales de la transformation de la résidence principale en LMNP

En LMNP, vous devez déclarer vos recettes locatives, mais aussi les dépenses qui peuvent être déduites de votre base d’imposition. La location en meublée non professionnelle permet de choisir entre 2 statuts de fiscalité et de bénéficier des avantages y afférents :

• Le statut micro-bic: ce statut fiscal vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30, 50 ou 71 % sur vos revenus locatifs. Cela va dépendre du type de résidence que vous mettez en location. Il est applicable si les recettes locatives que vous avez cumulées font tout au plus 77 700 euros.
• Le régime réel simplifié: il s’applique dès lors que vos revenus locatifs dépassent 77 700 euros. Ce statut fiscal vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt. Et cela, en réduisant les charges que vous avez enregistrées pour la gestion de votre résidence principale mise en location. Vous jouirez également d’un amortissement de la valeur du bien immobilier et des meubles qui l’équipent. Ce qui peut également réduire le montant de votre assiette fiscale. Il faut toutefois noter que même si le loueur en LMNP ne dépasse pas ce plafond (77 700 euros), il peut se positionner au régime réel. Cette option est recommandée si l’activité de location enregistre des charges élevées ou si le loueur a effectué des travaux considérables sur le logement.