Régime Réel pour LMNP : Comment Maximiser vos Déductions Fiscales en Loueur Meublé Non Professionnel

En LMNP ou location meublée non professionnelle, vous avez diverses conditions qu’il faut respecter. Mais également, afin de bénéficier des avantages fiscaux que le statut LMNP offre, vous aurez à opter pour le bon régime fiscal pour votre activité de location meublée non professionnelle. Dans cet article, nous verrons ce qu’est le régime réel en LMNP. Nous vous ferons ainsi connaitre pourquoi ce régime est avantageux, plus que le statut fiscal micro-BIC. Mais aussi, comment réduire au maximum votre base d’imposition à travers le régime réel.

Ce qu’il faut savoir sur le régime réel en LMNP

Comment avoir le statut LMNP et bénéficier du régime réel ?

Avant de se lancer dans un projet de location meublée sous le statut LMNP, il est important de connaitre les spécificités de ce statut. Il faut noter qu’il s’agit d’un statut qui est conféré aux particuliers. Le LMNP est donc, différent du LMP ou loueur meublé professionnel. Ce dernier est enregistré au RCS et réalise l’activité de location meublée en tant qu’activité principale. En LMNP, la location en meublé ne doit être qu’une activité secondaire. Par ailleurs, le propriétaire bailleur doit aussi respecter les conditions ci-après :

• Les revenus annuels générés par la mise en location du bien immobilier ne doivent pas faire plus de 23 000 euros,
• La totalité des revenus générés par le foyer fiscal et par ceux qui sont imposables doit faire plus de la moitié des recettes issues de la location du bien.

Le régime réel en LMNP, c’est quoi ?

Lorsqu’on parle de régime réel en location meublée non professionnelle, il s’agit d’une base d’imposition dont le calcul se fait en soustrayant les revenus locatifs des dépenses. Ces dernières qui sont effectuées par le propriétaire du bien immobilier, qui est aussi le bailleur. Dans ce cas, le propriétaire loueur du bien immobilier en location ne fera que la déclaration de la différence sur sa base imposable par an. Le régime réel en LMNP est donc le fait de bénéficier d’une réduction sur la base imposable en déduisant les dépenses et les investissements qui constituent des charges. Dans ce cas, pour que la déduction se fasse, le propriétaire loueur doit pouvoir justifier ces charges grâce à des documents comptables légaux comme les factures. En d’autres termes, le régime réel en LMNP est différent du régime micro-BIC. En effet, avec le régime micro-BIC, la déduction sur l’assiette de l’impôt consiste en un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Ce forfait est de 350 euros minimum. Autrement dit, il ne s’agit pas de déduction sur les charges. Il faut aussi noter que dans le cas des résidences de tourisme classées, le taux de cet abattement forfaitaire s’élève à 71%.

Choisir le régime réel en LMNP, comment s’y prendre ?

Loyer plafond à considérer et option réelle en tant que loueur meublé non professionnel LMNP

Sur votre activité de l’année, si les recettes locatives que vous avez générées dépassent les 77 700 €, vous êtes automatiquement soumis au régime réel. Dans le cas où les revenus générés sont inférieurs à ce plafond, vous pouvez vous positionner au régime micro-BIC. Cependant, la loi autorise également l’option du régime réel. Il revient au loueur meublé non professionnel de faire le choix le plus approprié à ses objectifs. Il faut aussi se mettre à jour, car pour les résidences meublées de tourisme, comme la LMNP Airbnb, il y a eu quelques changements concernant les plafonds et le taux d’abattement en micro-BIC. Par exemple, pour les logements de tourisme non classés, le plafond était de 77 700 euros auparavant. Le loueur pouvait bénéficier d’un abattement de 50%. Avec l’application de la loi de finance 2024, ce plafond a été revu à la baisse. Il est aujourd’hui de 15k€ avec un abattement de 30%. Il faut savoir que ces plafonds s’apprécient en fonction des recettes locatives dans le meublé que chaque foyer fiscal génère. Sachez également que pour le cas des loueurs en indivision sur le bien loué, les recettes sont appréciées en prorata des parts de chacun dans le bien.

L’obligation de déclarer son activité LMNP

Avant de pouvoir choisir le régime LMNP, le loueur doit aussi penser à déclarer son activité. Cette démarche est obligatoire pour tous les propriétaires qui se lancent pour la première fois dans cette activité secondaire. Pour ce faire, il faut se rendre sur le site de l’INPI. L’objectif c’est de s’immatriculer et d’obtenir un numéro SIRET. Sachez que dans la procédure de déclaration de votre activité, vous devez respecter les démarches comme pour créer une entreprise. Par contre, le choix du statut doit strictement être une Entreprise individuelle. Durant cette démarche, on vous demandera également en ligne, les informations relatives à votre activité. Prenez bien soin de mentionner l’activité de location en meublée et réalisée par un non professionnel. Vous pouvez aussi définir le régime d’imposition à la TVA en LMNP dans les champs à renseigner, ainsi que le régime d’imposition. Cette démarche sera suivie de la déclaration P0i. Elle est à réaliser 15 jours après le lancement de l’activité de location meublée non professionnelle ou LMNP. C’est sur cette déclaration également que vous allez choisir l’option régime réel. Une fois que vous l’aurez choisi, elle sera applicable sur une période de 2 ans.

Comment changer de régime : du micro-BIC au régime réel ?

Il est possible qu’en faisant votre déclaration P0i, vous ayez opté pour le régime micro-BIC. Dans ce cas, vous avez la possibilité de changer pour le régime réel. Pour ce faire, vous avez à adresser une demande par lettre recommandée au centre des impôts de votre département. Par contre, la demande doit être effectuée avant l’envoi de la déclaration de votre impôt sur le revenu en LMNP. Pensez à demander un accusé de réception lorsque vous envoyez la lettre.

Régime réel simplifié ou régime réel normal : que savoir et que choisir ?

Le loueur meublé non professionnel doit aussi savoir qu’il existe deux variants du régime réel sur lesquels il peut se positionner. Il y a d’un côté, le régime réel simplifié. Ensuite, on a le régime réel normal qui peut aussi s’appliquer à l’activité de loueur meublé non professionnel ou LMNP.

Le régime réel simplifié dans le cadre de la location meublée non professionnelle

Un loueur qui se positionne en régime réel simplifié bénéficie des avantages du régime réel. Cela concerne les bénéfices fiscaux et des obligations simplifiées. Cependant, afin de pouvoir s’enregistrer avec le régime réel en LMNP, il faut connaitre et respecter les conditions ci-après :

• Les revenus annuels provenant de la location des biens immobiliers meublés doivent faire au moins 77 700 euros par an,
• Ces recettes locatives ne doivent pas excéder 188 700 euros par an.

Toutefois, le loueur peut demander à s’enregistrer en régime réel simplifié même si les recettes de ses loyers annuels n’ont pas atteint 77 700 euros.

Le régime réel normal en tant que loueur meublé non professionnel

Le régime réel normal en LMNP est applicable lorsque le loueur en meublé non professionnel fait un chiffre d’affaires à plus de 264 000 euros HT, en une année. Toutefois, il faut noter que les conditions d’accès en tant que LMNP exige que les recettes de location ne dépassent pas les 23 000 euros. De ce fait, le régime fiscal qu’on peut vraiment appliquer en LMNP est le régime réel simplifié.

Régime réel en LMNP : les avantages à connaitre

D’une manière générale, si l’on compare au régime micro-BIC, le régime réel est beaucoup plus avantageux en LMNP. Effectivement, lorsqu’on investit et qu’on entretient un bien immobilier meublé, les charges et les investissements vont au-delà de la moitié du chiffre d’affaires. Ces charges et les dépenses sont déductibles en régime réel. Autrement dit, il est préférable de bien faire le calcul en comparaison avec l’abattement forfaitaire du micro BIC avant d’opter pour ce dernier. Après le calcul, si vous voyez que les charges déductibles sont importantes et qu’elles peuvent dépasser la moitié de vos revenus locatifs, il est préférable de se positionner sur le régime réel. Vous pourrez ainsi économiser sur votre base imposable. D’autres avantages sont également à mettre à l’actif du régime réel, comme :

• Réduction de l’imposition sur les frais engagés sur les prestations d’un comptable. Cependant, vous devez vous enregistrer à un CGA ou centre de gestion agréé.
• Récupération de la TVA sur le coût d’acquisition du bien immobilier et des meubles. Cependant, les biens en question doivent être acquis neufs et s’intégrer dans un logement de services mis en location meublée.

Les charges que vous pouvez déduire en régime réel

Du point de vue de la loi, il n’y a encore aucun texte qui définit avec précision la liste des charges qu’on peut déduire avec le régime réel en LMNP. Toutefois, pour bénéficier de cet avantage, vous devez prendre en compte les conditions cumulatives suivantes :

• Présentation de la charge comme apportant des bénéfices directs dans l’exploitation de la location meublée non professionnelle. Elle peut aussi être liée à la gestion du bien mis en location.
• Correspondance de la charge à une dépense consommée et justifiée.
• Charge intégrée dans les dépenses de l’année d’exercice durant laquelle elle a été consommée.

En d’autres termes, on peut considérer comme charges déductibles en LMNP, toutes les dépenses engagées par le propriétaire loueur et qui concernent :

• La gestion quotidienne du bien immobilier,
• Son entretien,
• Son amélioration.

On peut noter parmi ces charges :

• Les intérêts issus des prêts contractés pour des travaux ou des acquisitions afin d’améliorer la qualité du bien en location,
• Les dépenses engagées dans la gestion de copropriété,
• La taxe foncière,
• Les divers travaux de rénovation,
• Les assurances en tout genre,
• L’achat et acquisition de matériels, mais dans le coût ne dépasse pas 500 euros,
• Les frais de professionnels en tout genre (gestionnaire de la location, expert-comptable) ;
• Etc.

L’amortissement pour un LMNP soumis au régime réel

Avec le régime réel en LMNP, vous avez aussi la possibilité de déduire les amortissements des revenus locatifs. Parmi les avantages du statut LMNP, il y a la considération de la baisse de valeur du bien immeuble et des meubles avec le temps. De ce fait, il est possible de faire la répartition du prix du bien dans le temps et considérer sa dépréciation. Ensuite, la comptabilité s’occupera d’écrire et de calculer l’assiette fiscale correspondant en tenant compte du bénéfice taxable. De ce fait, lorsque le bien, logement et mobilier, est écrit à l’actif du LMNP, on peut effectuer et calculer les éléments déductibles qui suivent :

• Possibilité d’amortir les locaux constituant le bien immobilier,
• Amortissement des biens meubles et des matériels et équipements acquis pour la LMNP,
• Possibilité d’amortir les travaux : construction, rénovation, réhabilitation, agrandissement extension.

Il faut aussi noter qu’en location meublée non professionnelle, dégager un déficit foncier qu’il est possible de déduire de sa base imposable n’est pas possible. Dans le cas où les dépenses constituant les charges et les éléments à amortir sont plus élevés que les revenus locatifs, le coût à déclarer reviendra nul. Toutefois, le loueur en LMNP sous régime réel a la possibilité de demander un report du déficit pour l’exercice suivant.

À quelles obligations comptables se plier en LMNP sous régime réel ?

Survol des obligations à respecter en régime réel simplifié pour un LMNP

En régime micro-BIC, les obligations comptables sont simplifiées, voire inexistantes, en LMNP. Pour ce qui est du régime réel, vous devez vous plier à certaines contraintes. En effet, ces obligations comptables doivent permettre au loueur de justifier les déductions appliquées dans le calcul de son assiette fiscale. Pour l’application du régime réel simplifié, la déclaration de la fiscalité de la LMNP se fait avec la fiche 2031. Elle est accessible en ligne et doit être remise au centre des impôts de votre département. Il vous faudra également faire parvenir les pièces suivantes avec cette déclaration :

• Bilan simplifié, mais détaillé des endettements et des créances enregistrées à la fin de l’exercice fiscal,
• Compte de résultat simplifié mentionnant les résultats fiscaux et de comptabilité,
• Tableaux des immobilisations, des amortissements, ainsi que les libellés imposables aux plus-values et moins-values,
• Justificatif des provisions, amortissements dérogatoires ainsi que les pertes qu’on peut reporter,
• Tableau mentionnant la valeur ajoutée générée durant l’année fiscale.

Il faut savoir que ces obligations comptables ne sont pas très complexes en régime réel simplifié pour un LMNP. Et cela, en comparaison avec les obligations fiscales demandées en régime réel normal. Cependant, il est toujours recommandé de recourir à l’accompagnement et l’aide d’un comptable pour éviter les erreurs.

Comment remplir la déclaration 2031 pour un régime réel simplifié en LMNP ?

Une entreprise qui est imposable au régime réel doit remplir la déclaration 2031 SD. Il vient compléter le formulaire 2042 C PRO et concerne de ce fait, le loueur meublé non professionnel et ses revenus de location. Cette déclaration permet au loueur d’enregistrer et de renseigner les détails concernant les charges qu’il a dépensées dans l’exploitation du logement qu’il met en location.

Conseil de remplissage de la déclaration 2031

Identification du LMNP et de l’activité

En remplissant la déclaration en ligne, vous devez tout d’abord prendre en compte et mentionner :

• La date de lancement de votre activité en LMNP et celle de clôture pour l’année fiscale,
• Le choix du régime d’imposition qui sera donc, le régime réel en location meublée non professionnelle ou LMNP.

Le champ A du formulaire 2031 vous permet de renseigner votre identité en tant que loueur meublé non professionnel. Il suffit de compléter les cases en fonction des informations demandées. Faites attention à bien renseigner le numéro SIRET de votre LMNP. Il permet de justifier que votre activité est légalement constituée. Par ailleurs, si vous avez plusieurs biens immobiliers mis en location, il faut noter que chaque bien équivaut à un numéro siret qui lui est propre. Dans le champ B, pensez à bien informer votre activité principale.

Renseignez la plus-value de revente

Pour le remplissage des éléments concernant la plus-value de revente, vous aurez à renseigner l’encadré C.5. Dans le formulaire 2031 SD. Vous le verrez sous la rubrique Plus-value. À noter également que cet encadré n’est à remplir que si le loueur en LMNP a réalisé la revente d’un ou des biens qu’il avait mis en location en LMNP. Et cela, pour le compte de l’exercice fiscal qui correspond à la déclaration à faire. Le montant concerné par la plus-value est calculé en soustrayant le prix de vente avec le montant du bien immobilier mentionné dans la comptabilité du LMNP. Par ailleurs, avec le statut LMNP, il faut noter que cette plus-value est toujours imposable. Si aucune revente n’a été effectuée durant l’année d’exercice concernée, vous pouvez passer à la rubrique suivante.

Remplissez le résultat après avoir déduit les charges

Pour le remplissage de cette partie, vous ne devez pas considérer les montants bruts générés pour l’activité de location en LMNP. Il est important de considérer le résultat après que vous ayez déduit les charges. Ainsi, vous aurez à prendre en compte les champs à remplir suivant les bénéfices réalisés ou les pertes enregistrées. Notez également que vous devez obligatoirement y enregistrer le report de déficit.

Le cas de la gestion comptable informatisée

Dans le cas où le LMNP effectue la gestion et l’enregistrement de ses informations comptables avec un logiciel spécifique, il doit le mentionner dans la fiche de déclaration 2031. Il suffit de donner les renseignements demandés dans l’encadré 9 relatif à la comptabilité informatisée dans ce cas.

Information concernant le CGA

Les renseignements concernant votre inscription au CGA ou centre de gestion agréé doit aussi indiqués dans le formulaire 2031. À noter que cette inscription au niveau du CGA présente de nombreux avantages pour le loueur meublé non professionnel. En effet, en faisant appel aux services d’un comptable, vous aurez des réductions sur vos revenus. Cette réduction est l’équivalent des 2/3 des frais engagés pour avoir les prestations du comptable. Une fois toutes les informations insérées dans la déclaration 2031, terminez en datant et en signant le document.

Qui est responsable du remplissage de la fiche 2031 ?

Le propriétaire en tant que LMNP peut lui-même effectuer le remplissage de la déclaration 2031 SD en régime réel. En effet, si le loueur est affilié au micro-BIC, il n’aura pas à remplir cette fiche. Ce dernier n’aura que le formulaire 2042 C PRO à envoyer à l’administration fiscale. Concernant la date de déclaration, cela va dépendre de la fin de l’exercice considérée par le LMNP :

• Si le LMNP clôture son exercice fiscal à la date du 31/12, la déclaration 2031 SD est à remplir et à envoyer le deuxième jour ouvré après le 1^er mai de l’année n+1.
• Si la date mentionnée comme fin d’exercice est choisie à un autre jour différent du 31/12, la déclaration est à envoyer dans les 3 mois après cette clôture.