LMNP Plus-Value : Comment Calculer et Optimiser la Plus-Value sur vos Biens Meublés

Faire l’acquisition d’un bien immobilier et s’enregistrer au statut LMNP présente un grand nombre d’avantages. En effet, il s’agit d’un investissement qui vous permet de bénéficier d’un revenu locatif stable sur le long terme. Vous aurez aussi un bien immobilier que vous pouvez mettre en location sans avoir à vous soucier de sa gestion. La location meublée non professionnelle est également un excellent moyen de diversifier son investissement et d’étendre son patrimoine. Mais l’avantage le plus attrayant dans le statut LMNP c’est qu’il fait bénéficier de plusieurs bénéfices fiscaux. En ce sens que vous avez la possibilité de bénéficier d’une exonération de l’impôt sur le revenu avec ce statut. Est-ce aussi le cas en cas de revente du bien immobilier mis en location ? Est-il possible de bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value ? On vous en parle dans cet article.

La plus-value brute en LMNP

Généralité à comprendre

Lorsque vous mettez en vente un bien immobilier que vous avez mis en LMNP, vous générez de la plus-value. Le bien immobilier concerné peut dans ce cas, être :

• Une résidence touristique,
• Un logement pour étudiants,
• Une résidence d’affaires,
• Un EHPAD,
• Un logement pour séniors.

Toutefois, il faut noter que le logement proposé en LMNP doit être mis en location sur un délai minimum bien défini. La durée du bail pour un locataire peut-être de courte durée, mais renouvelable. Il faut aussi noter que le propriétaire du bien est dans l’obligation de recruter un gestionnaire pour assurer la gestion du logement. Le contrat entre ce dernier et le propriétaire doit durer 9 ans au minimum.

La plus-value brute en LMNP : de quoi s’agit-il ?

Calcul de la plus-value brute en LMNP

La valeur de la plus-value brute en LMNP est le résultat obtenu en soustrayant le prix de revente du bien meublé avec son coût d’acquisition. Cependant, vous devez prendre en compte dans ce coût d’acquisition les points ci-après :

• Les frais qui ont été assignés à l’achat du logement mis en location meublée non professionnelle. Ces frais doivent faire tout au plus 5 % du prix de l’acquisition. Comme frais, on peut considérer ceux du notaire, de l’agence de gestion, de l’agence immobilière, etc.
• Le coût des travaux effectués sur le logement en LMNP. Vous avez 2 choix dans l’intégration de ces coûts dans le prix d’achat. Le premier est d’appliquer un taux forfaitaire de 15 % du prix d’achat. Dans ce cas, la revente de la résidence en LMNP doit se faire 5 ans après son acquisition et votre enregistrement en tant que LMNP. Le second choix est de considérer le montant réel des travaux réalisés. Pour ce cas, vous aurez à présenter les justificatifs y afférents (travaux réalisés par un prestataire inscrit au RCS et justification des dépenses par des factures).

Comme exemple, un propriétaire de bien immobilier revend son logement en LMNP à 450k€ dont le coût d’acquisition est de 300k€. Pour avoir le résultat de la plus-value brute, on doit injecter des frais d’acquisition estimés à 7.5 % au prix d’achat. Ces frais sont donc de 0.075 x 300k€ soit 22 500 €. On doit aussi prendre en compte le montant des travaux effectués. Si on considère le forfait à 15 %, on aura 0.15 x 300 000 €, soit 45 000 euros. Le résultat de la plus-value brute est donc de : 450k€ - 300k€ - 22500 € - 45k€ qui équivaut à 82 500 €.

Les cas spécifiques

Il faut noter que vous avez aussi la possibilité de défalquer du coût à la revente les frais engagés pour des professionnels intermédiaires. Il peut s’agir :

• du diagnostiqueur immobilier,
• de l’agent en charge de la vente du bien,
• de l’indemnité versée au locataire si la vente a lieu avant la fin du contrat de bail. Dans ce cas, la décision d’éviction du locataire doit avoir été faite par le propriétaire en statut de LMNP.

Si le bien en LMNP a été reçu par donation ou acte de succession, le calcul se fait en considérant la formule qui suit : Plus-value = prix de revente – déclaration du montant fixé au moment du transfert du bien (donation ou succession. Il faut noter dans ce cas que la procédure de déclaration du montant fixé du logement doit avoir été faite devant un notaire.

Comment obtenir le statut de LMNP ?

Pour avoir le statut de LMNP, il faut obtenir un numéro siret LMNP. Pour cela, considérez les étapes suivantes :

Le numéro siret, c’est quoi ?

Il s’agit d’un système qui permet d’identifier les entreprises établies en France et qui se reconnait par une suite de 14 chiffres. Ce numéro est utilisé en France pour répertorier les entreprises légalement constituées. Cette immatriculation sous forme de numéro voit son attribution par l’INSEE. Elle est composée de 9 chiffres issus du SIREN ou système national d’identification et du répertoire national des entreprises et des établissements. Ensuite, on a un code de 5 chiffres qui est le numéro interne de classement ou NIC. Si vous souhaitez vous enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel ou LMNP, vous allez aussi recevoir un numéro SIRET. Pour cela, vous devez enregistrer votre activité en tant qu’entreprise individuelle sur le guichet unique de l’INPI, en ligne.

L’obtention du numéro Siret

Où faire la demande d’un numéro siret ?

Pour obtenir un numéro siret, vous devez déclarer votre activité LMNP sur le site de l’INPI. Cela doit se faire dans les 15 jours qui suivent le lancement de votre activité de loueur meublé non professionnel. Pour ce faire, il est important de noter que vous n’êtes pas un professionnel qui vit principalement de la location meublée de votre logement. Vous devez donc penser à enregistrer votre activité en LMNP, en nom propre. Pour ce faire, le choix d’entrepreneur individuel est important. Notez également que ce choix s’applique si :

• Vous êtes l’unique propriétaire du bien mis en location meublée,
• Vous partagez la propriété du logement loué avec une autre personne incluse dans le même foyer fiscal que le vôtre. Il peut s’agir de votre partenaire (marié ou pacsé).
• Le bien immobilier mis en LMNP est la possession de votre conjoint (marié ou pacsé). Dans ce cas, vous avez la possibilité de déclarer l’activité en votre nom. Toutefois, cette option est fortement déconseillée.

Sur le site de l’INPI, après avoir choisi le statut d’entreprise individuelle, vous aurez aussi à remplir :

• Le type d’activité qui est la location meublée non professionnelle,
• Le régime fiscal qui peut être réel ou micro-BIC,
• La TVA.

Une fois la déclaration faite, vous aurez votre numéro siret après 30 jours.

Les conditions à respecter pour avoir le statut LMNP

Sachez également que vous devez respecter quelques conditions pour pouvoir obtenir le statut de LMNP. En effet, vous ne pouvez accéder à ce statut que si :

• Les revenus locatifs issus de votre activité de LMNP sont inférieurs ou l’équivalent de 23 000 euros. Au-delà de ce montant, votre activité sera considérée comme professionnelle et vous serez vu comme un LMP ou loueur meublé professionnel.
• Les recettes locatives provenant des loyers du logement mis en location ne doivent pas dépasser la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

La valeur de la plus-value soumise à l’imposition

Le taux de l’impôt et les prélèvements sociaux

Après le calcul de la différence entre le prix d’acquisition et de la revente du bien immobilier en LMNP, s’il y a plus-value, le résultat est imposable. La plus-value dégagée fera ainsi l’objet d’une imposition à un taux de 19 %. À cela s’ajoutent des prélèvements sociaux dont le taux est fixé à 17.2 %. Il faut également noter que si le montant de cette plus-value dépasse 50k€, une taxe en sus est à considérer. Son taux va de 3 à 6 %, dépendant de la valeur de la plus-value dégagée.

Les abattements possibles

Avec votre statut de LMNP, vous avez la possibilité d’appliquer un abattement par rapport à l’impôt sur la plus-value. Des abattements sont également possibles sur les prélèvements sociaux. Le taux de l’abattement à considérer se fait comme suit :

• Si vous détenez le logement en LMNP sur une période de 6 à 22 ans, l’abattement est 6 %/an sur la plus-value. Il est de 1.65 %/an sur les prélèvements sociaux.
• Durant la 22^ème année de détention, l’abattement sur la base d’imposition de la plus-value est de 4 %. Il est de 1.6 % pour les prélèvements sociaux.
• À partir de la 23^ème année et jusqu’à la 30^ème année, cet abattement est de 9 %/an, mais seulement sur les prélèvements sociaux.

À noter qu’au-delà de la 22^ème année de détention du bien immobilier en LMNP, vous serez totalement exonéré de l’impôt sur les plus-values. L’exonération est également totale pour les prélèvements sociaux si vous détenez le bien sous LMNP, plus de 30 ans. Par ailleurs, vous n’aurez pas la possibilité de tenir compte de l’amortissement comptable en calculant la plus-value immobilière. En d’autres termes, au moment du calcul, le montant d’achat doit rester le même. Toutefois, le statut LMNP n’est pas exempt d’inconvénients. En effet, vous ne devez pas dépasser un certain montant sous peine de procéder à un changement de statut (LMP). Ce qui peut considérer d’autres options fiscales et vous faire perdre vos avantages fiscaux en tant que LMNP.