Régime Micro-BIC pour LMNP : Avantages et Inconvénients pour les Loueurs Meublés Non Professionnels

Pour un propriétaire de bien immobilier, il est parfaitement possible de gagner légalement des revenus en sus confortablement, en le mettant en location. Pour cela, il peut se positionner dans location meublée non professionnelle. Ce type de statut permet de bénéficier d’un grand nombre d’avantages fiscaux, tout en se faisant un surplus de revenus. Cependant, le statut LMNP est régi par une loi stricte qu’il faudra bien respecter. Dans ce cas, sachez que vous pouvez aligner votre activité LMNP au régime micro-BIC. Si vous ne connaissez encore rien à ce régime, on fait le point dans les lignes qui suivent.

Régime micro-BIC en LMNP

Définition du statut LMNP

Le régime LMNP est associé à un loueur de bien immobilier meublé qui n’est pas enregistré au RCS. En d’autres termes, il n’est pas professionnel et l’activité LMNP correspond à une activité secondaire qui lui permet de générer des revenus en sus. Pour bénéficier de ce titre, le loueur en LMNP ne doit également pas faire de recettes locatives de plus de 23 000 euros annuel pour la mise en location de son bien. Aussi, les revenus qu’il dégage de cette location meublée ne doivent pas dépasser les 50% de la totalité de ce qui entre au sein de son foyer. Autrement, il sera soumis automatiquement au statut de LMP ou loueur meublé professionnel. Dans tous les cas, afin de mener à bien et d’optimiser la gestion de son investissement, il peut recourir aux services d’un comptable en LMNP. D’autant plus qu’il est obligatoire qu’il déclare son activité et qu’il doive obtenir un numéro Siret pour pouvoir la démarrer.

Un régime micro-BIC en LMNP, c’est quoi ?

Lorsque vous créez votre activité en LMNP, vous avez le choix de choisir entre le régime réel ou le régime micro-BIC. Ce dernier s’applique sur les recettes que vous générez et sur les loyers que vous gagnez sur la location de votre bien immobilier meublé. Pour pouvoir bénéficier de ce régime, les revenus que vous devez générer étaient de 77 700 euros tout au plus. Avec les changements apportés par la loi de finances 2024, ce plafond a été revu à la baisse à 15 000 euros, mais seulement sur certains types de biens. Vous pouvez également aller jusqu’à 188 700 euros si vous mettez en location un bien meublé classé touristique. Il en sera de même pour les chambres d’hôtes.

Que choisir en LMNP : le régime réel simplifié ou le micro-BIC ?

En vous lançant dans une activité LMNP, il est assez normal que vous ne sachiez pas sur quel régime fiscal se positionner. Afin de vous aider, nous vous présentons le principe du micro-BIC et du régime réel simplifié dans les lignes qui suivent.

Les principes du micro-BIC en LMNP

Lors de la déclaration de votre activité LMNP, vous serez automatiquement soumis au régime micro-BIC. Il s’agit du régime par défaut de la LMNP. Dans un premier temps, sachez que si vous optez pour le régime micro-BIC, vous n’avez pas la possibilité de déduire de votre base imposable les charges de location qui ont été engagées. Cependant, même si vous êtes enregistré en SCI LMNP et imposable au micro-BIC, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs. En d’autres termes, la moitié des revenus que vous déclarez votre LMNP en micro-BIC ne seront pas imposables à l’IR. Cet abattement peut même aller jusqu’à 71% si votre mettez en location meublée une résidence de tourisme classée ou une chambre d’hôtes.

Quid du régime réel ?

Le régime réel concerne les loueurs en LMNP qui font des recettes locatives de plus de 77 700 euros. Il est surtout recommandé si les charges engagées dans la gestion du bien meublé en location sont assez élevées. En effet, il est possible de déduire le montant de ces charges du montant imposable à déclarer. Vous aurez aussi la possibilité de bénéficier d’un amortissement sur votre logement meublé.

Régime micro-BIC : avantages et inconvénients

Le régime micro-BIC : quels avantages ?

Le premier avantage du régime micro-BIC est sans doute la simplicité des procédures administratives qu’il demande. Par rapport au régime réel, les démarches à suivre sont effectivement facilitées. Par ailleurs, comme ce régime ne vous fait pas bénéficier du pouvoir de déduire vos charges locatives, vous avez droit à un abattement forfaitaire non négligeable. Il est appliqué sur le calcul de la base imposable des revenus issus de votre location meublée. Pour les détails de cet abattement, voici ce qu’il faut savoir :

• 50% si le bien mis en location meublée est un logement touristique, mais non classé,
• 50% si le bien mis en location meublée est une résidence traditionnelle,
• 71% pour les résidences de tourisme classées ainsi que les chambres d’hôtes.

Il faut aussi noter que lorsqu’on parle d’abattement forfaitaire, il intègre l’ensemble des charges impactant le logement mis en location. Par ailleurs, cet abattement se calcule sur le montant des recettes locatives imposables réalisé sur l’année en cours. Ainsi, au moment de déclarer vos impôts, ce montant va être pris en compte avec les autres revenus que votre foyer fiscal a réalisé sur l’année en cours. La totalité des revenus sera imposable au barème progressif d’imposition. Vous aurez également à vous acquitter des divers prélèvements sociaux qui ont un taux de 17.2%. Dans tous les cas, il faut savoir que le régime micro-BIC présente beaucoup plus d’avantages que le régime réel si les charges locatives sont moindres. C’est-à-dire que ces dernières ne constituent pas la moitié de vos recettes de location.

Le régime micro-BIC : quels inconvénients ?

Avec le régime micro-BIC, vous n’avez pas la possibilité d’amortir le bien immeuble et meuble mis en location. Ce sera toutefois le cas en régime réel. Il ne vous sera également pas possible de réaliser la déduction de vos charges de location sur les loyers que vous percevez. À noter que ces charges peuvent comprendre :

• Les intérêts des prêts que vous avez réalisés pour l’acquisition du bien mis en location,
• L’acquisition d’équipements et d’appareils pour meubler votre logement,
• La taxe foncière,
• Et bien d’autres encore.

Régime micro-BIC : conditions d’accès et déclaration

Les conditions à respecter pour accéder au régime micro-BIC

Afin de pouvoir vous inscrire au régime micro-BIC, vous devez respecter les règles de plafonnement des revenus et du chiffre d’affaires réalisé, comme suit :

• Pour une location meublée traditionnelle, le plafonnement est à 77 700 euros.
• Pour un logement touristique classé et meublé, mais aussi pour les chambres d’hôtes, le plafond est de 188 700 euros.

À savoir qu’il est possible que le logement meublé soit vacant durant toute l’année civile. Si tel est le cas, le calcul se fera en prorata des mois d’activité et de mise en location du logement meublé.

Procédure à respecter pour aller du régime réel au régime micro-BIC

Il est possible de demander à passer du régime réel au micro-BIC en LMNP, mais cette situation n’est pas très fréquente. En effet, si vous êtes en régime micro-BIC, vous avez la possibilité de passer au régime réel en respectant les conditions ci-après :

• Choix plus pertinent sur la déduction des charges et l’amortissement du logement de location au lieu de l’abattement en forfait.
• Dépassement du plafond de 77 700 euros de chiffre d’affaires sur deux années de suite.

Pour le passage du régime réel au régime micro-BIC, il faudra dans un premier temps faire des recettes de location annuelles de moins de 77 700 euros. Mais vous devez également adresser une lettre recommandée au centre des impôts des entreprises concernant ce changement. Il est nécessaire d’avoir l’accusé de réception de la lettre dans ce cas. Si la demande est acceptée, vous n’avez plus le droit de passer au régime réel sur une période de 2 années. Par ailleurs, si votre chiffre d’affaires stagne à moins de 77 700 euros, l’enregistrement au micro-BIC se renouvellera automatiquement.

Comment faire la déclaration de revenus en régime micro-BIC ?

La déclaration de vos revenus en LMNP au régime micro-BIC se fait après avoir effectué la déclaration de votre activité sur le guichet unique de l’INPI. Un point qu’on verra dans la dernière partie de cet article. Pour effectuer la déclaration de vos recettes, vous devez comprendre les deux étapes qui suivent.

Remplissage de la fiche 2042-C-PRO micro-BIC pour LMNP

Vous devez déclarer les recettes locatives accumulées tous les ans, en remplissant une fiche de déclaration de vos revenus. La fiche 2042-C-PRO micro-BIC pour LMNP est accessible en ligne pour ce faire, et doit être rempli en ligne. Comme recommandation de remplissage, pensez à bien choisir « professions non-salariées » pour renseigner le formulaire. Vous devez également opter pour « revenus de locations meublées non professionnelles » dans la sous-rubrique appropriée. Pensez ensuite à remplir les recettes issues de votre location meublée qu’on vous demandera de renseigner dans les champs 5ND jusqu’à 5PD. Ils concernent :

• Le montant de location,
• Les charges imputées aux locataires,
• Les provisions attribuées aux diverses charges.

Le calcul de l’abattement en forfait se fera automatiquement. Cette tâche reviendra à l’administration fiscale.

Remplissage de la fiche 2031-SD micro-BIC pour LMNP

Pour information, cette fiche n’est pas à remplir pour le cas d’u régime micro-BIC en LMNP. En effet, il s’agit du formulaire essentiel qui permet de renseigner les charges déductibles. Comme vous serez soumis à l’abattement forfaitaire, il n’y a pas lieu de remplir ce formulaire.

Comment déclarer son activité en LMNP ?

Votre activité de loueur meublé non professionnel ou LMNP doit être déclarée et enregistrée comme toute entreprise, même si vous n’êtes pas un professionnel. Votre activité doit en effet, être immatriculée et avoir un numéro siret pour pouvoir exercer légalement. Pour avoir cette immatriculation, vous aurez à vous rendre sur le site du guichet unique de l’INPI. La démarche ne se fait donc plus sur la plateforme de l’infogreffe. Arriver sur le site, pensez à créer un compte personnel avec votre adresse email ainsi qu’un mot de passe. Ensuite, choisissez la colonne entreprise et cliquez sur déposer une formalité de création d’entreprises. Sachez que pour déclarer votre activité LMNP, vous aurez à passer par les étapes de création d’entreprises en ligne. Par contre, ne choisissez que le statut d’entreprise individuelle étant donné que vous êtes en LMNP, en micro-BIC et si vous êtes le seul investisseur. Pour le cas d’un achat du logement meublé à louer avec 2 personnes tout au moins, vous pouvez choisir le régime d’exploitation en commun. Le site vous demandera aussi si vous souhaitez créer une microentreprise. Il faudra cliquer sur non à cette question. Il en sera de même pour la question de l’insaisissabilité. Vous aurez également des questions descriptives sur votre activité. Pour les réponses, optez celles qui suivent :

• Établissement : activité de service,
• Activité : location,
• Description de l’activité : location de biens immobiliers.

Vous aurez aussi à définir la date de lancement de votre activité, la date de première mise en location ainsi que celle des premiers travaux à réaliser. On vous demandera également les informations suivantes avant la validation de la déclaration :

• Régime d’imposition qui sera donc, le micro-BIC,
• Régime d’imposition à la TVA,
• Date de fin de l’exercice fiscal qui doit être le 31/12.