LMNP Indivision : Comment Gérer un Bien Loué en Meublé en Indivision

Lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble la propriété d’un bien immobilier, on parle d’indivision. Dans ce cas, chaque propriétaire possède une part ou des parts dans le bien. Sachez que même en indivision, il est parfaitement possible d’exploiter les avantages du statut LMNP. Ce type d’investissement locatif demande par contre, le respect de conditions et de règles strictes. Et cela, pour garantir la rentabilité de l’activité et du logement en indivision, mis en location.

LMNP et indivision : les bases à connaitre

Le statut LMNP : c’est quoi ?

Devenir LMNP ou loueur meublé non professionnel demande le respect de quelques règles spécifiques. En effet, même si ce statut est accessible à tous les contribuables français âgés de plus de 18 ans, il est important de considérer quelques conditions. Parmi les conditions, il y a celles relatives au propriétaire. Ce statut ne s’attribue que pour un propriétaire immobilier qui souhaite en faire son activité secondaire. En d’autres termes, il ne doit pas en faire une activité professionnelle. Pour ce faire, l’activité en LMNP être déclarée comme entreprise individuelle. Cependant, elle ne peut pas être inscrite au registre du commerce et des sociétés. De plus, le propriétaire est tenu de ne pas dépasser le plafond de chiffre d’affaires imposé par le législateur. En ce sens, le total des revenus locatifs générés sur une année ne doit pas aller au-delà des 23 000 euros. Il faut également noter que ce total ne peut excéder la moitié des revenus que le foyer fiscal réalisé en une année. Concernant les avantages que procure le statut LMNP, cela va surtout dépendre du régime fiscal opté par le loueur en LMNP :

• Accès à un abattement forfaitaire de 50 % pour le loueur qui opte pour le régime micro-bic. Mais pour cela, la totalité des recettes de location en LMNP ne doit pas excéder 77 700 euros.
• Déduction des charges d’acquisition et d’exploitation du logement en LMNP si le loueur se positionne sur le régime réel simplifié. L’amortissement du bien et des meubles qui l’équipent sont également possibles sur une période bien définie.

En cas de dépassement de ces seuils en CA, vous serez automatiquement considéré comme un loueur meublé professionnel (LMP). Vous ne pourrez ainsi plus, bénéficiez des avantages du statut LMNP. La création de votre statut LMNP peut être faite en ligne.

Ce qu’il faut savoir sur le bien en indivision

Surtout utilisé dans le vocabulaire juridique, on parle de bien en indivision pour un bien immobilier détenu par au moins 2 propriétaires. En d’autres termes, le bien en indivision est une propriété collective. En d’autres termes, une SARL familiale peut être une LMNP. Effectivement, avec ce statut, on aura plusieurs propriétaires autour d’un même bien immobilier. Par contre, il faudra toujours respecter les conditions préalables du statut LMNP. Dans ce concept d’indivision, chaque propriétaire possède des parts dans le bien immobilier. Cependant, la répartition de ces parts va surtout dépendre de la contribution financière de chacun. En d’autres termes, le montant investi peut ne pas être le même pour chaque propriétaire. Par ailleurs, il faut noter que le logement mis en indivision ne peut pas être fractionné physiquement. De ce fait, les co propriétaires ou co indivisaires auront des droits collectifs dans la gestion du logement en indivision. Sachez également que dans les règles, des droits sont applicables de manière personnelle à chacun des propriétaires. Il y a aussi des règles et des droits de propriété communs que les co indivisaires doivent prendre en compte.

Pourquoi se lancer dans la LMNP en indivision ?

Impossibilité de se déclarer comme société

Le statut LMNP concerne exclusivement les particuliers. On ne peut pas s’enregistrer avec ce statut si l’on est enregistré au RCS. En effet, le loueur en meublé non professionnel n’est pas soumis à l’IS ou impôt sur les sociétés. Son régime fiscal est l’IR ou impôt sur le revenu comme tous les particuliers. Toutefois, vous avez la possibilité de déclarer votre activité en LMNP avec un statut sociétal comme la société de famille.

Impossibilité de se déclarer en tant que SCI

En règle générale, une SCI ou société civile immobilière est imposable à l’IR et non à l’IS. C’est-à-dire qu’elle se positionne au même régime fiscal qu’un particulier. Ce qui lui permet, en principe, de bénéficier du régime LMNP. Cependant, il en résulterait un souci de transparence en termes de fiscalité. Ainsi, d’après le Code général des impôts, art. 206 2°, déclarer une LMNP sous le statut de SCI ne peut pas se faire.

Quid de la LMNP en tant que SARL familiale ?

Contrairement à la SCI, le législateur permet la déclaration d’une LMNP en tant que SARL de famille. Cependant, cela ne doit concerner que les membres de la famille jusqu’au 4^ème degré. Cette solution est pratique pour les membres d’une famille qui souhaite investir à plusieurs dans la location en meublée non professionnelle. Toutefois, les problèmes peuvent subsister s’il n’existe pas de lien de parenté entre les co indivisaires. Cela est également problématique si les co indivisaires dépassent le 4^ème degré en termes de filiation.

Les avantages de la LMNP en indivision

La LMNP en indivision présente des limites indéniables. Néanmoins, on peut aussi mettre à son compte de nombreux avantages :

• Vous jouirez de la simplicité du statut LMNP tant dans la procédure de déclaration de votre activité que dans la gestion et l’exploitation.
• La création d’une indivision se fait de manière gratuite. Toutefois, il faut prévoir les frais notariaux dans le processus de l’établissement de l’accord entre les co propriétaires. Mais ces frais peuvent être déduits du calcul de la base imposable sur les revenus locatifs en LMNP.
• Chaque co propriétaire est tenu de prendre en compte le seuil maximal qui conditionne le statut LMNP. Dans ce cas, les recettes locatives générées et perçues vont être calculées en fonction de la part investie dans le logement. En d’autres termes, le régime fiscal des co indivisaires peuvent être différents d’un investisseur à l’autre. Un co indivisaire peut être sous statut LMNP tandis qu’un autre peut se positionner comme LMP.

Déclaration de l’activité en LMNP

Même si vous êtes un particulier et que vous ne devez pas enregistrer votre activité LMNP en tant que professionnel, il est indispensable d’obtenir un numéro siret. Pour la déclaration de l’activité LMNP en indivision et l’obtention du numéro siret, vous aurez à passer par le guichet unique en ligne. Pour ce faire, créez un compte en ligne sur le site de l’INPI, formalités des entreprises. Lorsque vous aurez ouvert votre compte, pensez à bien choisir la colonne « entreprises » qui permet de procéder à la déclaration de l’activité. On vous demandera ensuite le type de statut juridique. Optez pour « gestion en indivision ». Procédez au choix de l’activité qui doit être la location meublée non professionnelle. Donnez par la suite, les informations demandées et le régime fiscal que vous allez opter. Il peut s’agir du régime micro-bic ou du régime réel simplifié. Vous aurez également à opter ou non à la franchise TVA. Si votre logement se positionne dans la fourniture de l’un de ces services, vous pouvez appliquer la TVA sur votre facture :

• Résidence pour étudiants,
• Logement pour personnes âgées,
• Résidence d’affaires,
• Résidence de tourisme,
• EHPAD,

Dans ce cas, il faudra proposer au moins 3 des prestations suivantes :

• Accueil des locataires,
• Préparation du petit-déjeuner,
• Fourniture de linges de maison,
• Service de ménage et d’entretien.

On vous demandera aussi de fournir des informations sur les co indivisaires et le logement mis en location. Une fois tous les renseignements fournis, vous aurez votre numéro siret dans les 30 jours.

Comment bien gérer une LMNP en indivision ?

La déclaration de l’activité en indivision permet de déclarer vos revenus locatifs en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Pour les modalités de gestion de l’activité LMNP en indivision, les co indivisaires doivent également tenir compte de 3 types d’actes juridiques importants :

Les actes de conservation

Cette catégorie d’acte permet de mettre en place les conditions relatives à la conservation du logement mis en location. Il vise à procéder à des travaux des conservations. Chacun des co indivisaires peut dans ce cas, établir ce type d’acte sans avoir à demander l’accord des autres co propriétaires.

Les actes d’administration

Ils permettent de gérer le bien au quotidien. Ces actes assurent la gestion courante du bien immobilier. Pour pouvoir mettre en place ce type d’accord et l’appliquer, les 2/3 des co indivisaires doivent donner leur accord.

Les actes de disposition

Ces actes se rapportent sur les décisions majeures concernant la gestion du bien en indivision. Pour ce type d’acte, son établissement et son application doit avoir l’unanimité au sein des co indivisaires.

La gestion des revenus locatifs

Pour assurer la gestion des recettes locatives de la LMNP en indivision, le législateur oblige les co indivisaires à nommer un gérant. Ce gérant aura pour principal rôle de percevoir le loyer mensuel. Il assurera également la redistribution des parts de chacun des co indivisaires en fonction des parts injectées. Pour cela, il effectue le calcul de ces parts à redistribuer en tenant compte des charges qu’il faut déduire pour chaque co propriétaire.

Le type de fiscalité

Pour la gestion fiscale, l’administration ne prendra en compte qu’un seul des co indivisaires. Le gérant est là pour assurer les procédures administratives. Il reviendra aussi à ce dernier de réceptionner l’avis d’imposition concernant la cotisation foncière des entreprises. Par ailleurs, en investissant en indivision dans la LMNP, vous avez la possibilité de réduire vos impôts sur le revenu. Par contre, afin d’optimiser cette réduction, passer par les services d’un expert-comptable est recommandé. Notez également qu’en indivision, vous serez imposable au régime réel simplifié. Ce qui vous permet d’amortir le bien immeuble mis en location et les meubles qui l’équipent. Concernant les charges et les dépenses, elles seront réparties en fonction des parts de chaque co indivisaire.