LMNP Entreprise Individuelle : Tout Savoir sur le Statut Loueur Meublé Non Professionnel en EI

D’après les statistiques émanant de l’INSEE, les investisseurs se tournent de plus en plus sur le statut de micro-entrepreneur. En effet, rien qu’en 2023, 63 % des entreprises créées sont toutes des micro-entreprises. On notera également l’augmentation constante des loueurs en LMNP. Ce dernier est principalement apprécié pour ses multiples avantages, notamment fiscaux. Et cela, même si le statut LMNP n’est pas dénué d’inconvénients. Si vous souhaitez inscrire votre activité de loueur meublé non professionnel en tant qu’entreprise individuelle, voici ce que vous devez connaitre.

Entreprise individuelle : les différents statuts possibles en LMNP

Ce qu’il faut savoir sur le régime auto-entrepreneur

L’auto-entrepreneuriat considère la mise en place d’une structure individuelle. Dans ce cadre, le régime fiscal applicable est la micro-entreprise. Elle relève également du régime micro-social. De ce fait, une personne qui se positionne au statut de micro-entreprise peut exercer les activités suivantes :

• Artisanat en tant qu’activité professionnelle,
• Commerce,
• Profession libérale comme activité principale.

Ce régime simplifié procure à l’auto-entrepreneur quelques avantages dont la simplification de la gestion. Cependant, pour pouvoir garder le statut, il faut respecter un certain seuil en termes de chiffre d’affaires. Le plafond en ce sens peut varier en fonction de la nature de l’activité de l’auto-entrepreneur. L’application d’une franchise TVA en dépend également, tout comme l’assujettissement à l’impôt sur le revenu.

Comment accéder au régime de micro-entreprise ?

Pour accéder au régime micro-entrepreneur, vous devez respecter les conditions ci-après :

• Pour une activité qui consiste à vendre des marchandises, le plafond du chiffre d’affaires autorisé est de 188 700 euros par an. Cette activité peut considérer le meublé touristique en LMNP.
• Pour une activité de prestation de service, le plafonnement est à 77 700 euros par an. Les activités en ce sens peuvent inclure la location meublée, si elle n’est pas touristique.

A noter que vous ne pourrez pas maintenir le statut de micro-entrepreneur en créant deux structures en micro-entreprises. Logiquement, vous n’aurez pas la possibilité de maintenir le seuil maximal de chiffre d’affaires à ne pas dépasser. Par contre, il vous sera possible de diversifier la nature de vos activités sous le régime micro-entreprise. Pour ce faire, vous aurez seulement à réaliser une déclaration de vos activités principales et celles qui sont secondaires.

Le cumul du statut LMNP et micro-entreprise est-il possible ?

Comme dit plus haut, vous avez la possibilité de cumuler plusieurs activités à la fois sous une même micro-entreprise. Toutefois, il est important de bien définir laquelle sera votre activité principale. En d’autres termes, vous pouvez être un étudiant, un retraité ou un chômeur et même un salarié tout en étant micro-entrepreneur. En d’autres termes, il est parfaitement possible de cumuler l’activité de loueur meublé non professionnel à celui de micro-entrepreneur. Malgré tout, vous ne devez pas en faire votre activité principale. Vous ne devez également pas avoir le statut de professionnel. Par ailleurs, le revenu locatif perçu avec la LMNP ne doit pas faire plus de 23 000 euros.

Les types de statuts en entreprise individuelle cumulable avec le statut LMNP

L’EURL ou entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée

Ce type de statut en entreprise individuelle n’implique que la responsabilité d’un seul dirigeant gérant. On peut la choisir que ce soit pour une activité industrielle, de commerce ou liée à l’agriculture. En d’autres termes, ce statut peut aussi se cumuler avec la LMNP. Comme avantages, le statut EURL permet :

• Le maintien des avantages fiscaux sur l’amortissement. Et cela, même après le transfert du bien immobilier mis en location,
• La séparation de la propriété et de la gestion de la location,
• La transmission et le contrôle du patrimoine. En effet, les héritiers auront droit à des parts de la société avec des avantages indéniables.

Néanmoins, sachez qu’en choisissant le statut EURL, vous aurez à rédiger des statuts pour l’entreprise. Il faudra également penser à publier une annonce légale et à s’enregistrer au RCS comme professionnel.

L’EIRL ou entreprise individuelle à responsabilité limitée

Ce type de statut permet également la gestion seule de l’activité en LMNP. Son avantage c’est qu’il permet de séparer ses actifs personnels de ceux qui sont professionnels. Par ailleurs, en termes de chiffre d’affaires, ce statut n’a pas de restriction de plafonnement. Malgré tout, il s’agit d’une forme juridique cumulable avec le statut d’auto-entrepreneur. Notez également que l’EIRL est imposable à l’IR. Cependant, vous avez la possibilité de vous positionner à l’IS. Ce qui va permettre de limiter les dépenses liées aux cotisations sociales. Comme inconvénients, avec l’EIRL, vous devez procéder à la déclaration d’affectation dont la procédure peut être exigeante. Pensez également à la tenue de comptabilité qui peut s’avérer complexe pour certains.

L’entreprise individuelle ou EI

Concernant l’entreprise individuelle à proprement dit, on parle d’une structure en nom propre. Ce qui veut dire que l’entreprise individuelle n’a pas de personnalité juridique. Elle est imposable au régime réel simplifié applicable sur le revenu du foyer fiscal. À noter que cette forme d’entreprise est accessible à toutes les personnes résidentes en France et qui ont plus de 18 ans. Comme principaux avantages, l’entreprise individuelle pour une LMNP a une structure simplifiée, souple et facile à gérer. Vous aurez juste à déclarer votre activité en LMNP durant son lancement. Vous n’aurez également pas à constituer une assemblée générale ni de rédiger des statuts d’entreprise. De plus, on peut choisir différents types d’activité en EI, notamment se positionner comme loueur meublé non professionnel. Vous n’aurez également pas besoin de capital social minimum à déposer pour constituer votre entreprise individuelle. Et enfin, en termes de fiscalité, vous n’aurez pas besoin d’établir un bilan annuel.  

La déclaration de l’activité en LMNP en tant qu’entreprise individuelle

Le statut LMNP ne convient pas à une activité professionnelle. C’est pourquoi, la déclaration de cette activité en tant qu’auto-entrepreneur est intéressante. Pour déclarer l’activité dans ce cas, voici les démarches à prendre en compte.

Ouvrir un compte sur le guichet unique de l’INPI

Pour déclarer votre activité en LMNP et être imposable, vous devez commencer par l’ouverture d’un compte sur le site de l’INPI. Cela va vous permettre de lancer les formalités relatives à la création d’une entreprise. Même si vous n’exercez pas en tant que professionnel dans ce cas, cette étape est obligatoire pour pouvoir enregistrer votre entreprise. Parallèlement, vous serez dans l’obligation de faire la déclaration de l’activité au niveau de la CFE de votre commune.

Fournir les informations demandées

Une fois sur le site de l’INPI, choisissez la colonne « entreprises » pour faire la déclaration de votre activité. On vous demandera par la suite le statut de votre établissement. Pensez à choisir et à n’opter que pour Entreprise individuelle. Cette option est le plus adaptée au statut LMNP si vous gérez l’activité seul. Si le bien mis en location meublée appartient à plusieurs individus, cochez la case LMNP en indivision. Une fois cette démarche terminée, vous aurez à fournir des informations sur l’activité. Logiquement, optez pour location meublée non professionnelle. Vous aurez également à remplir les informations sur votre identité ainsi que sur l’activité. En ce sens, si vous fournissez des services spécifiques, vous devez les mentionner. Cela aura un impact sur votre régime d’imposition et le plafond du chiffre d’affaires autorisé. Par exemple, si vous vous positionnez sur la résidence meublée touristique, vous serez soumis automatiquement au régime réel. De plus, vous pouvez aller au-delà des 180 000 euros de chiffre d’affaires. Pour les autres types de résidences (étudiantes, d’affaires, EHPAD, pour séniors), le CA est limité à 77 700 euros. Le régime micro-BIC est appliqué en début d’activité pour ces types de logements meublés. Vous serez également soumis à la TVA et pourrez la récupérer si vous assurez l’une des prestations ci-après dans le logement loué :

• Préparation du petit-déjeuner,
• Service de ménage des parties communes,
• Accueil des locataires,
• Fourniture des linges de maison.

Quand faire la déclaration de l’activité en LMNP ?

Concernant la date de début d’activité, vous avez 3 choix :

• Le jour de l’acquisition du bien meublé mis en location, s’il est neuf,
• La date du début des travaux si le bien a été acquis dans l’ancien,
• La date de lancement de l’activité en LMNP s’il n’y a pas eu de travaux apportés et que le bien est dans l’ancien.

Par ailleurs, la création de l’activité en LMNP doit se faire au plus tard, 15 jours après son lancement. Pour un logement neuf, cela veut dire qu’il faudra déclarer l’activité 15 jours après son achat. Pour une résidence ancienne, ce sera 15 jours après la mise en service ou le début des travaux. À noter qu’à la fin de la démarche de déclaration, vous aurez une immatriculation et un numéro siret. Ce numéro siret est indispensable pour les différentes démarches au niveau de la contribution fiscale.