LMNP Bail Commercial : Louer en Meublé Non Professionnel avec un Bail Commercial

Dans une activité de location meublée, un contrat de type bail commercial peut être établi. Ce contrat engage le loueur en LMNP avec le gestionnaire de la résidence si cette dernière fournit des services. Ainsi, les activités en LMNP, mais aussi LMP sont touchées par ce bail commercial. Ce bail va définir les engagements que chaque partie prend. On y retrouve entre autres, le montant du loyer ainsi que les charges à prendre en compte pour la gestion du bien, y compris leur répartition. Ce sera aussi dans ce contrat qu’on va renseigner les modalités de réévaluation du loyer et son mode d’application. Mis à part ces différents points, que doit-on également connaitre sur le bail commercial en LMNP ?

Bail commercial, comment ça fonctionne ?

Le bail commercial en LMNP : de quoi s’agit-il ?

Dans un premier temps, il faut noter que pour une location en LMNP sur une longue durée (plusieurs mois), on établit un bail classique. Ce type de contrat est un engagement entre le loueur et le locataire. Pour ce qui est du bail commercial, il est rédigé entre le loueur et l’exploitant qu’il a engagé pour gérer le bien mis en location meublée. L’exploitant, aussi appelé gestionnaire, s’occupe de la gestion du bien mis en location à la place du propriétaire. Le propriétaire peut dans ce cas, acquérir le bien en location sur un bien avec des services existants. Dans ce cas, il délègue la gestion du bien dès l’achat du logement de services. Il est également possible qu’il fasse son acquisition en phase de construction. Il s’agit alors de de vente en état de futur d’achèvement ou VEFA. Pour ce cas, il délèguera son exploitation une fois le bien meublé. A noter que lorsque le bail commercial est établi, l’exploitant va assurer la gestion du bien en toute autonomie. Il s’occupera de trouver les locataires, de les accueillir, de fournir les prestations demandées, de collecter les revenus locatifs et de les envoyer au propriétaire. Il se charge également d’assurer l’entretien des lieux et de s'occuper des réparations en cas de besoin. Par ailleurs, il faut noter que le locataire ne sera pas en contact avec le propriétaire. Les engagements ne lient que l’exploitant et le propriétaire.

Les résidences de services qui sont concernées par ce type de contrat

En LMNP, on peut considérer 5 types de résidences-services où il est possible d’établir le contrat de bail commercial. Il s’agit de :

• Résidence d’affaires,
• Résidence de tourisme,
• Logement pour séniors,
• EHPAD,
• Logement pour étudiants.

Ces types de logements sont meublés, mais dont les prestations offertes doivent s’adapter au profil type des locataires ciblés. Par exemple, pour un logement d’affaires, on devrait y retrouver une connexion internet. Il est également possible qu’on retrouve sur les lieux, un espace de restauration et de loisirs, un coin pour la pratique sportive, etc. Dans le cas spécifique de l’EHPAD, la résidence doit fournir des services médicalisés pour assurer le soin des personnes âgées en perte d’autonomie. On doit aussi trouver au moins 3 des services ci-après sur les lieux :

• Accueil du locataire,
• Fourniture du petit-déjeuner,
• Ménage et entretien des parties communes de la résidence,
• Fourniture des linges de maison ou service de blanchisserie.

Pourquoi l’établissement d’un bail commercial en LMNP est-il avantageux ?

Pour un loueur en LMNP, le bail commercial présente de multiples avantages :

Stabilité de l’activité

En effet, en déléguant la gestion du bien et des services associés à un exploitant, le propriétaire peut être rassuré quant au bon fonctionnement des prestations fournies. Il s’occupera de l’exploitation du bien en LMNP, mais aussi des services selon le type de résidence (d’affaires, EHPAD, pour personnes âgées, touristique ou pour étudiants). Il faut noter que le propriétaire ne s’occupe que de l’acquittement de la taxe foncière. Le loueur ne se charge également pas de l’entretien et des petites réparations, mais des gros travaux. Il lui reviendra également de faire le remplacement des mobiliers en cas de besoin. Pour ce dernier cas, il revient à l’exploitant de s’occuper de leur installation.

Perception de loyers garantie

Durant la signature du bail commercial, les deux parties se conviennent de la périodicité du versement des revenus locatifs. On y définit également les conditions de la réévaluation du loyer ainsi que la répartition du paiement des diverses charges. En d’autres termes, même si pour une raison ou une autre, la résidence est vacante, l’exploitant doit envoyer un loyer au propriétaire tant que le bail commercial est actif. Cependant, il faut noter qu’il est possible que des situations mettent le gestionnaire dans une situation où il doit faire baisser le montant du loyer. Auquel cas, le loueur doit s’y plier si la baisse est justifiée.

Avantages en termes de fiscalité

Le LMNP qui délègue l’exploitation de son bien à un exploitant bénéficie de divers avantages fiscaux, même si la taxe d’habitation est applicable en LMNP. En effet, le loueur a la possibilité de déduire certaines charges dépensées sur l’achat et l’exploitation du bien sur le calcul de sa base imposable. Il peut également amortir le logement mis en location ainsi que les meubles qui le composent. Par contre, vous n’êtes pas exempt d’IFI en LMNP. L’exonération de l’IFI n’est possible qu’en LMP.

Collecte de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Lors de l’achat du bien immobilier et des meubles, le loueur doit payer la TVA. Il a la possibilité de la récupérer dès lors que la résidence en location fournir 3 des 4 prestations mentionnées en haut.

Rentabilité attractive

Si on ne prend pas en compte les charges de gestion, on peut espérer entre 4 et 5 % de taux de rentabilité, par rapport à la valeur financière investie, en LMNP.

Les informations indispensables qu’on doit trouver dans le bail commercial en LMNP

Le bail commercial en LMNP qui est signé par le loueur et l’exploitant doit contenir un certain nombre d’informations.

La durée du contrat de bail

Généralement, un bail commercial établi entre un propriétaire et un gestionnaire dure en moyenne 9 ans. Cependant, il est possible de trouver des contrats d’un délai de 1 an comme des baux commerciaux de 12 ans.

La réévaluation du loyer

Le loueur et l’exploitant peuvent réviser le montant du loyer tous les ans. Il est également possible de le réévaluer tous les 3 ans. Cela va surtout dépendre du type de résidence. On peut aussi se référer à l’indice des loyers commerciaux pour cette réévaluation. Cet indice est diffusé par l’INSEE tous les ans.

La clôture du bail commercial en LMNP

Deux situations peuvent se présenter dans ce cas :

• Le contrat de bail mentionne une reconduction tacite à la fin du bail. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire pour les deux parties (propriétaire et gestionnaire) de rédiger un nouveau contrat.
• Le contrat de bail ne considère pas de renouvellement tacite à la fin du bail. Si les deux parties décident de renouveler leur collaboration, un avenant sera établi en extension au bail commercial initial. Cet avenant doit être signé par les deux parties pour être valide.

Les autres informations à connaitre concernant le bail commercial en LMNP

La revente du logement en LMNP et sous bail commercial

Le logement mis en location meublée non professionnelle doit être la propriété du même loueur sur une période minimale de 20 ans. Autrement, il ne peut pas conserver l’avantage de collecter la TVA.

Les inconvénients à considérer concernant le bail commercial en LMNP

Certes, établir un bail commercial facilite la gestion et l’exploitation du bien en LMNP pour le propriétaire. Cependant, ce contrat a aussi ses limites et ses inconvénients. En effet, vous devez savoir que le montant de votre investissement n’est pas en lien avec l’évolution du marché de l’immobilier en général. Si le marché connait une croissance et acquiert de la valeur, il n’y aura aucun impact sur votre investissement. La valeur de votre investissement dépend strictement de la performance de l’exploitant et du rendement que vous demandez. Vous devez également prévoir la faillite de l’exploitant. Dans ce cas, vous devez vous assurer vous-même de l’exploitation du bien jusqu’à ce que vous trouviez un nouveau gestionnaire. Toutefois, il faut noter que ce cas n’est pas fréquent. Effectivement, les gestionnaires sont généralement issus de grands groupes de sociétés qui ont la capacité de faire face à des difficultés, même majeures. Néanmoins, en fonction de l’évolution du marché, il est possible que vous soyez contraint de faire baisser le loyer, à la demande de l’exploitant. C’est le cas si le logement ne trouve pas de locataire sur une certaine période, pour une raison ou une autre.

Les obligations à prendre en compte en LMNP

L’immatriculation et la déclaration de la LMNP

L’activité en LMNP doit être déclarée et immatriculée. Cette démarche s’effectue désormais en ligne, sur la plateforme de l’INPI guichet unique ou nous pouvons vous aider pour la création de votre LMNP en ligne. Vous n’aurez donc, plus à vous rendre au greffe du tribunal pour réaliser cette déclaration. Le passage par le site l’infogreffe n’est également plus d’actualité. Malgré tout, la démarche sur le site de l’INPI doit être réalisée en considérant les étapes ci-après :

• Ouverture d’un compte personnel sur le site,
• Passage par la rubrique « Formalité des entreprises », ensuite « Création formalité d’entreprises »,
• Choix du statut « Entreprise individuelle ». Il s’agit de l’option idéale si le loueur s’investit seul dans l’activité,
• Option de l’indivision si l’investissement concerne plusieurs associés qui ne sont pas en relation pacsée ou maritale,
• Choix du type d’activité. Ici, on choisira donc, l’activité de location meublée non professionnelle,
• Choix du régime fiscal. Le régime réel est à opter si les revenus locatifs enregistrés au cours d’une année dépassent 77 700 euros. En dessous de ce plafond, vous serez automatiquement soumis au régime micro-bic,
• Option du régime de la TVA qui peut être la franchise de base, le régime normal ou celui du réel.
• Date de début de l’activité en LMNP.

Fiscalité : les obligations de la LMNP en bail commercial

Si le loueur en meublé non professionnel se positionne sur le régime réel, il doit fournir une liasse fiscale et remplir les fiches cerfa n°2031 et 2033. Il devra également accompagner cette liasse de la déclaration de la TVA si son activité est assujettie à cette taxe. Dans ce cas, si la déclaration de la TVA se fait tous les mois ou les 3 mois, il remplira la fiche CA3. Pour la déclaration annuelle, la fiche CA12 est à considérer. Par ailleurs, avant de pouvoir déclarer ses impôts en LMNP, le loueur aura à créer un compte professionnel sur le site des impôts du gouvernement. L’envoi de la liasse fiscale se fait sur cette plateforme en ligne. Il faudra également prévoir l’acquittement de la cotisation foncière des entreprises. Cette dernière est à payer au niveau de la commune étant donné qu’il s’agit d’un impôt local. Il faut toutefois noter que le propriétaire n’est pas en charge de son acquittement. Cette obligation revient à la société de gestion.