Les Avantages du Statut LMNP : Pourquoi Opter pour le Loueur en Meublé Non Professionnel

Le statut de LMNP ou loueur meublé non professionnel attire beaucoup d’investisseurs particuliers. En effet, ce statut procure quelques avantages non négligeables. Il permet entre autres à un particulier propriétaire de bien immobilier de le mettre en location meublée. Et cela, afin d’augmenter ses revenus mensuels et de bénéficier d’avantages fiscaux, qui vont se répercuter sur ses impôts sur le revenu. Mais pour vous faire une idée des principaux avantages de ce statut, on a fait le tour de ce qu’est la LMNP et ses atouts dans cet article.

Les informations de base à connaitre sur le statut LMNP

La LMNP, c’est quoi ?

Le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP cible surtout les propriétaires immobiliers qui souhaitent devenir des bailleurs. Ce statut existe depuis 1949 et suscite encore l’intérêt de nombreux investisseurs immobiliers du fait des avantages qu’il procure. Mais pour pouvoir devenir un loueur meublé non professionnel, il est important que le bailleur n’en fasse pas son activité principale. En ce sens, les recettes locatives annuelles issues de l’activité ne doivent pas dépasser les 23 000 euros. Il faut également respecter la part des revenus au sein du foyer fiscal. Effectivement, les recettes de location meublée du LMNP ne devront pas passer outre la moitié de la totalité de ce que le foyer fiscal génère en une année. En cas de dépassement de ce plafond, le loueur devra se soumettre au statut de LMP ou loueur meublé professionnel.

Obtention du statut LMNP : les conditions exigées

Pour obtenir le statut de LMNP, vous devez déclarer votre activité dans un premier temps. Il y a également des conditions qu’il est nécessaire de respecter. Cela concerne, en plus des recettes locatives générées, le type logement à mettre en location meublée, mais aussi le type de bailleur.

Les types de résidences qui peuvent intégrer le statut LMNP

Parmi les conditions LMNP que le propriétaire du bien à mettre en location doit respecter, il y a le type de logement. En plus du logement traditionnel qui permet d’accueillir des locataires de passage dans ce cas, une LMNP peut aussi intégrer les résidences de service qui suivent.

Résidence d’affaires

Ce type de logement est intéressant en LMNP si elle se trouve dans un endroit bien fréquenté et en centre-ville. En ce sens, il cible généralement, des locataires de passage qui travaillent de manière ponctuelle dans la ville de destination. Il leur faut dans ce cas, toutes les commodités nécessaires pour faciliter leur séjour. Et cela, que ce soit en termes de confort intérieur ou de facilité d’accès aux services pratiques présents dans la ville. En mettant à disposition de ces résidents d’affaires une infrastructure mobilière et immobilière adéquate, le loueur meublé non professionnel peut prétendre à une bonne rentabilité de ses investissements. Par contre, il lui faudra fournir un certain nombre de services associés comme :

• Le service de réception du locataire,
• Le petit-déjeuner,
• Un service de blanchisserie et la fourniture de linges de maison,
• Une prestation pour entretenir et assurer le ménage sur les parties communes de l’habitation.

À noter que ce type de location meublée est très prisée actuellement. Effectivement, de plus en plus de professionnels se déplacent pour diverses raisons, mais pour des missions à court terme.

Résidence pour séniors

Les résidences pour séniors en LMNP ciblent surtout les personnes âgées et les retraités qui sont encore en parfaite autonomie. Il ne s’agit donc pas ici d’offre de logement meublé et médicalisé. Ce type d’offre en location meublée non professionnelle est également appréciée étant donné l’état vieillissant de la population française. L’État pousse ainsi, les propriétaires à fournir des logements accessibles en location meublée pour accueillir cette catégorie de personne. Cela permet de garder les séniors dans un logement décent et qui leur apporte du confort, sans avoir à les interner dans une maison de retraite ou un EHPAD. Tout comme en résidence d’affaires éligibles au statut LMNP, il est important que le gestionnaire du logement à louer fournisse des prestations annexes. Cela concerne le service d’accueil, des linges de maison, le petit-déjeuner ainsi que le service d’entretien.

Résidence touristique

La France demeure un pays avec un fort potentiel touristique. En effet, des millions de touristes visitent l’Hexagone chaque année. Face à la demande, certaines villes n’arrivent pas à satisfaire les attentes des touristes en haute saison. Le statut LMNP peut venir à la rescousse dans ce cas, en proposant des logements meublés sur une durée de location à courte durée aux touristes de passage. Cela correspond parfaitement aux conditions exigées par le statut de loueur meublé non professionnel. On peut même dans ce cas, cumuler le statut SCI avec la LMNP étant donné que le logement ne sera mis en location que quelque fois dans l’année.   Par ailleurs, outre le service d’accueil, de fourniture de linge, de petit-déjeuner et d’entretien, une résidence de tourisme en LMNP a aussi la possibilité de :

• Proposer une prestation de restauration,
• Mettre à la disposition des clients une salle de sport ou un terrain de sport,
• Fournir un service de blanchisserie,
• Etc.

Ce type de logement meublé en LMNP peut également être classé. Si tel est le cas, le plafond des recettes de location autorisées sera revu à la hausse.

Résidence pour étudiants

La France compte de nombreux étudiants locaux et étrangers. On recense également de nombreux centres universitaires sur le territoire, mais qui manquent de logements de proximité pour accueillir les étudiants. À cet effet, les résidences pour étudiant en meublé non professionnel sont des besoins croissants. Ils permettent d’accueillir les étudiants dans des résidences avec tout le confort exigé sans trop dépenser en termes d’investissement pour le loueur. Et cela, parce qu’il est possible d’offrir et d’aménager un studio meublé de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2.2 m² tout au plus pour un étudiant. Il faut juste s’assurer que la résidence dispose d mobilier et des équipements nécessaires pour assurer le confort de l’étudiant au quotidien. Ce type de bien coûte en moyenne 40 000 euros pour l’investisseur. Dans tous les cas, comme les autres résidences autorisées en LMNP, l’étudiant doit bénéficier d’au moins 3 des services de base ci-dessous :

• La réception,
• Le linge de maison,
• L’entretien des espaces communs,
• Le petit-déjeuner.

Il faut noter que ce type de résidence n’est généralement pas occupé à 100% toute l’année. Malgré tout, il correspond parfaitement aux conditions exigées par le statut LMNP.

Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD

Les loueurs meublés non professionnels peuvent également se positionner sur les EHPAD pour la location de leur logement. Ces types d’hébergement sont généralement gérés par des professionnels de la gestion locative. En effet, les logements en location meublée vont intégrer des centres avec des accompagnements médicaux ciblant les personnes en perte d’autonomie. En plus du mobilier basique dans ce cas, les EHPAD en LMNP doivent disposer d’infrastructures facilitant le quotidien des personnes âgées dépendantes. On y trouvera en outre, des services d’aide à domicile, une prestation de restauration au   quotidien, des infrastructures accessibles aux personnes à mobilité réduite, etc. Tout cela est accompagné des services de base comme l’accueil, la fourniture de linges ou encore l’entretien ménager des parties communes et de la résidence meublée. À noter que le loyer avec ce type de service peut être plus élevé que sur les autres types de résidences, étant donné les exigences en sus. Cela permet de rentabiliser plus vite l’investissement du loueur en LMNP.

Quels équipements doit-on trouver dans une résidence éligible au LMNP ?

Que ce soit pour une résidence de service comme listée en amont ou pour un logement meublé traditionnel, le législateur exige que le logement soit équipé des éléments qui suivent :

• Lit et couverture,
• Tables et chaises,
• Équipements et mobiliers de rangement,
• Équipements, ustensiles et appareils de cuisine (plaque de cuisson, réfrigérateur, couverts, congélateur, four, micro-ondes, vaisselle, etc.),
• Système de luminosité,
• Équipement d’entretien ménager.

Les conditions relatives au bailleur et la déclaration de l’activité en LMNP

Concernant le propriétaire du bien à louer ou le bailleur, ce dernier ne doit pas être un professionnel. C’est-à-dire qu’un propriétaire inscrit au RCS ne peut pas être considéré comme un loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Malgré tout, il doit penser à enregistrer son activité, à l’immatriculer et à avoir un numéro siret.

Déclaration de l’activité en LMNP

Pour obtenir le statut LMNP dans ce cas, le loueur en meublé non professionnel doit passer par les démarches suivantes :

• Ouverture d’un compte sur le guichet unique de l’INPI,
• Choix du statut d’entreprise individuelle pour son activité,
• Option de l’activité en location meublée non professionnelle,
• Renseignement des informations sur le loyer et les revenus locatifs,
• Renseignement sur le choix du régime fiscal (micro-BIC ou régime réel) ainsi que le régime de la TVA.

Une fois la déclaration de l’activité en LMNP faite, vous aurez votre numéro siret après 30 jours maximum. Votre activité en LMNP sera également enregistrée et immatriculée. Par ailleurs, il faut noter que cette activité doit être déclarée auprès de la commune où est installé le logement meublé en location. En effet, vous êtes tenu de vous acquitter de la cotisation foncière des entreprises en tant que LMNP.

Déclaration fiscale en LMNP

La déclaration de votre impôt en LMNP se fait entièrement en ligne. Cependant, la démarche dépendra du régime choisi. Pour le régime réel, vous devez passer par le service des impôts des entreprises en ligne pour faire parvenir vos documents de fiscalité. On vous demandera aussi de remplir la fiche 2042 C PRO où seront mentionnées les informations concernant les revenus locatifs réalisés par les biens meublés que vous avez loués. Le calcul se fera ensuite automatiquement. Le service des impôts considèrera les charges déductibles et autres réductions d’imposition sur vos revenus. Une fois le montant de l’impôt à payer validé, un prélèvement automatique sera effectué sur votre compte bancaire. Concernant le régime micro-BIC, vous aurez également à remplir le formulaire 2042 C PRO en ligne. Un abattement forfaitaire de 50% sera considéré automatiquement et vous aurez le montant de l’impôt à payer sans avoir à faire des calculs. Le prélèvement se fera également de manière automatique.

Les avantages du statut LMNP

Les avantages de la LMNP en termes de fiscalité

Des impôts réduits

Les revenus que vous générez en LMNP sont imposables sur les bénéfices industriels et commerciaux. Ces derniers, avec ce statut, jouissent d’une réduction d’impôt assez intéressante. Cependant, pour pouvoir définir la réduction que vous pourrez avoir, vous devez dans un premier temps, choisir le régime fiscal qui vous sied.

Le régime micro-BIC pour les revenus de location

Si le loueur meublé non professionnel opte pour le régime micro-BIC, il pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus qu’il engendre sur la location de son bien. Ce taux est même revu à la hausse et ira jusqu’à 71% si le bien mis en location meublée est une résidence de tourisme classée. Il s’agit ici d’un avantage considérable étant donné qu’en location nue, l’abattement n’est que de 30%.

Le régime réel sur les recettes foncières

Ce régime fiscal est plutôt intéressant si vous avez des charges locatives élevées. Il vous offre la possibilité d’amortir dans le temps, les investissements réalisés sur le bien immobilier et le mobilier qui l’équipe. Vous pouvez également déduire du calcul de votre base imposable, les charges de location qui ont été affectées dans la gestion du bien. Pour un loueur meublé non professionnel, les éléments suivants peuvent être considérés comme des charges dans la gestion du bien mis en location :

• Les intérêts issus des prêts contractés pour acquérir le bien,
• Diverses charges affectées à la copropriété,
• Les frais d’agence (gestionnaire de la location, entretien, etc.),
• Les frais issus de l’acquisition du logement mis en location,
• La taxe foncière,
• Les diverses assurances souscrites pour la gestion du bien et du service de location.

Si l’on compare à la location d’un bien nu, le régime réel en LMNP garantit l’amortissement du montant de l’achat des biens immobiliers et mobiliers. Ce qui permet d’avoir plus d’éléments qu’on peut déduire de la base imposable. Il n’est ainsi pas rare, qu’après avoir déduit tous les éléments concernés, les revenus imposables soient moindres ou qu’ils aient une valeur nulle. Il faut également noter qu’avec ce régime, vous avez la possibilité de faire un report en situation de déficit. En ce sens, vous avez la possibilité d’affecter les pertes sur les bénéfices que vous réaliserez dans le futur. Cette possibilité peut s’étaler sur une période de 10 ans et permet de protéger au maximum votre investissement. Par ailleurs, s’il y a des excédents d’amortissements, ces derniers peuvent aussi jouir d’un report annuel. Toutefois, ce report sera limité dans le temps.

Possibilité de changer de régime

Le loueur en LMNP a la possibilité de faire un changement de régime tous les ans. Et cela, depuis 2018. Ce qui permet de prévenir l’évolution du chiffre d’affaires et des revenus locatifs générés par le patrimoine immobilier. Pour effectuer le changement de régime de régime réel à micro-BIC ou la direction contraire, vous aurez à envoyer une lettre recommandée au centre des impôts de votre commune. Par contre, afin que la demande de changement soit applicable, elle doit être validée avant le 1^er février de l’année d’exercice.

Des avantages sur le calcul des plus-values

Le statut LMNP présente également des avantages en cas de revente du bien mis en location meublée. En effet, la taxation sur la plus-value réalisée bénéficie d’un taux réduit à 19%. Mais il est à noter qu’il faut aussi considérer un taux de 17.2% à titre de prélèvements sociaux. Notez également que si logement est en votre possession depuis 22 ans et que vous l’avez mis en location meublée durant cette période, les plus-values que vous avez obtenues ne seront pas taxées. L’exonération est totale sur les prélèvements sociaux si vous êtes propriétaire du bien depuis 30 ans.

La possibilité de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Lorsque vous déclarez votre activité en LMNP, vous entrez dans une activité commerciale, mais non professionnelle. De ce fait, a moment de l’achat de vos mobiliers et du bien immobilier à mettre en location, vous payerez également de la TVA. Son taux est de 20%. En réalisant votre activité, il est possible de récupérer cette TVA. Mais pour que cela soit possible, la résidence meublée que vous louez doit fournir les 4 prestations qu’on a listées pour les logements éligibles, en amont, à savoir :

• L’accueil,
• Le linge,
• Le petit-déjeuner,
• L’entretien.