LMNP et Airbnb : Guide Complet pour Louer en Meublé sur des Plateformes de Location Courte Durée

La location saisonnière de type Airbnb attire de plus en plus les propriétaires. Ce type de location avec meubles à courte durée permet de se faire des revenus en sus. Mais la question qui se pose est : est-ce qu’on peut aussi considérer cette location comme de la location avec mobilier non professionnelle ou LMNP ? Dans les quelques lignes qui suivent, nous allons faire le point sur la question. Cela va vous permettre de comprendre les principes de la LMNP et du concept Airbnb.

Comprendre ce qu’est la location sur une courte durée

La location courte durée : c’est quoi ?

On parle de location sur une courte durée lorsqu’un bien immeuble est loué avec des meubles en tant qu’habitation. Cependant, ce type d’habitation à louer ne cible que des locataires de passage qui ne vont pas élire domicile dans le logement. En d’autres termes, les locataires n’engagent le bien que pour une courte durée. On parle également ici de location avec meubles saisonnière. Dans ce type de logement meublé, on doit avoir les équipements qui permettent aux locataires de passage de jouir d’un certain confort. Ainsi, on y trouvera :

• Des meubles,
• Un lit,
• Une gazinière,
• Un réfrigérateur,
• Les ustensiles essentiels en cuisine.

Location de tourisme et location courte durée Airbnb : quelles différences ?

Selon le législateur, la location courte durée ou saisonnière Airbnb permet au bailleur de louer son bien pendant 90 jours maximum. Pour ce qui est de la location touristique, le code du tourisme mentionne que ce sont des résidences touristiques qu’on met en location sur une courte durée. Comme résidence, le logement peut être un studio, un appartement ou une maison à part entière. Une résidence classée comme location meublée touristique peut aussi avoir un classement qui va d’une à 5 étoiles. Il revient à une entité agréée d’évaluer la qualité et le niveau de confort offert par la résidence pour définir son classement.

Quels avantages a-t-on de se lancer dans la location saisonnière Airbnb ?

L’investissement dans la location en meublé de tourisme a connu un grand engouement ces dernières années. Cet engouement s’est surtout constaté dans les grandes villes et les métropoles comme Paris. Et cela s’explique par de nombreuses raisons. En effet, la location en tourisme de courte durée :

• Présente une grande flexibilité. En ce sens, dans les offres de location avec meubles Airbnb, vous pouvez louer le bien à tout moment, mais aussi prévoir à l’avance son utilisation à des fins personnelles. En d’autres termes, vous n’avez pas besoin de louer en permanence le bien.
• La mise en location du bien est tarifée à la nuitée. Le loyer reviendra ainsi plus cher que si vous louiez mensuellement le logement meublé.
• À chaque sortie de locataire, le bailleur ou le gestionnaire délégué peut effectuer un état des lieux. Ainsi, il peut procéder à la mise aux normes du logement et faire des entretiens ou des réparations. Vous n’aurez pas à attendre pour effectuer une réparation dans ce cas, comme avec une location nue ou à longue durée.

Comptabilité entre la location courte durée Airbnb et le statut LMNP

Les conditions de base à respecter

Vous vous demandez si la location avec mobilier Airbnb de courte durée est compatible avec le statut LMN ? La réponse est dans l’affirmative. En effet, la location avec mobilier Airbnb respecte les mêmes conditions que pour la location avec mobilier non professionnelle, c’est-à-dire :

• Un plafonnement des revenus locatifs à 23 000 euros par an,
• La totalité des recettes locatives annuelles qui ne doivent pas faire plus que la totalité des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Autrement dit, en cas de dépassement de ce plafond, le bailleur devra avoir un statut de professionnel. Il peut ainsi, s’enregistrer comme LMP ou loueur meublé professionnel ou au régime social des indépendants.

Les types de logements meublés éligibles à la location Airbnb et compatibles au LMNP

En tant que loueur meublé non professionnel ou LMNP, il est possible pour un particulier de proposer divers types de logements sur Airbnb.

Logement secondaire individuel

Pour pouvoir proposer votre logement meublé sur la plateforme Airbnb en tant que locateur meublé non professionnel, vous devez prendre en compte la liste du mobilier exigé. Vous devez également faire en sorte que le logement mis en location à courte durée soit une résidence individuelle. Il peut s’agir dans ce cas de villa, d’appartement ou de maison entière. En d’autres termes, sachez que Airbnb permet la location d’une partie de la résidence. Cependant, les obligations sont plus contraignantes avec le statut de LMNP. En effet, si vous optez pour le statut LMNP en régime réel ou en micro-BIC, la mise en location de l’intégralité du logement durant la période de bail est une condition. Il doit être possible dans ce cas que le logement serve de résidence principale au locataire, même s’il est de passage sur une courte durée. Pour terminer, le contrat de location avec le locataire en logement meublé Airbnb compatible LMNP ne doit pas dépasser les 90 jours. Le législateur prévoit également une limite de 120 nuitées qu’il ne faut pas dépasser annuellement avec ce système.

Quid des appartements en copropriété ?

Pour le cas des logements gérés en copropriété, il est parfaitement possible de cumuler le statut LMNP et la location Airbnb. Cependant, les règlements de la copropriété doivent le permettre. Il faut aussi noter que pour les meublés de tourisme, cette spécificité n’est pas acceptée.

La procédure d’immatriculation en LMNP dans la location saisonnière Airbnb

Les démarches à suivre pour l’immatriculation

Pour immatriculer votre activité en LMNP dans location saisonnière Airbnb, les démarches sont les mêmes. Vous aurez à déclarer votre activité LMNP et suivre les procédures nécessaires comme pour immatriculer une entreprise. De ce fait, il faudra vous rendre sur le guichet unique, sur la plateforme en ligne de l’INPI. Une fois sur le site, vous aurez à ouvrir un compte et à créer votre activité en pensant à choisir le statut d’entreprise individuelle. Vous devez également renseigner la nature de votre activité. Ici, il s’agira de la location non professionnelle. Il vous sera aussi demandé de choisir entre le micro-BIC et le régime réel comme régime fiscal. Ceci étant, vous devez renseigner votre régime TVA et informer sur le site la date de démarrage de votre activité LMNP. Une fois que vous avez donné toutes les informations demandées, vous aurez votre numéro siret dans les 30 jours et votre activité sera enregistrée et immatriculée.

Les spécificités de la fiscalité en location Airbnb compatible au LMNP

Comme vous êtes un locateur meublé non professionnel même en location saisonnière Airbnb, vous serez soumis, soit au régime micro-BIC, soit au régime LMNP en termes de fiscalité. Cependant, avec les nouveaux ajustements stipulés par la loi des finances de 2024, nous recommandons surtout de vous positionner au régime réel. Ces ajustements ne bénéficient que très peu au régime micro-BIC. Cela dépendra par contre, de vos objectifs et des charges que vous supportez sur l’année d’exercice. Pour les charges de gestion du bien mis en location peu élevées, il est toujours préférable d’opter pour le régime micro-BIC.

Déclaration des revenus locatifs en régime LMNP pour la location avec mobilier à courte durée Airbnb

Dès lors que vous avez le statut de LMNP, vous êtes imposables sur les revenus de location générés par les biens mis en location. De ce fait, selon la loi Alur, il est obligatoire de respecter les procédures, notamment, de déclarer les recettes locatives que vous générez en LMNP Airbnb. Cela vous évitera les cas de redressement fiscal. Ainsi, en fonction du régime fiscal que vous avez choisi au moment de déclarer votre activité, vous aurez des démarches spécifiques à faire.

La déclaration en régime micro-BIC

Pour pouvoir opter pour le régime micro-BIC en location Airbnb compatible LMNP, les recettes issues de la location du logement ne doit pas excéder les 77 700 euros. L’avantage c’est que vous aurez un abattement forfaitaire de 50% sur la base imposable des revenus que vous déclarez. Autrement dit, en tant que bailleur Airbnb en LMNP, vous n’aurez à vous acquitter que de la moitié du revenu locatif généré sur l'exercice fiscal. Vous pouvez opter pour ce régime si les charges engagées sur le bien sont moins élevées que les recettes locatives. Pour faire la déclaration dans ce cas, vous aurez à remplir la fiche 2042 C PRO en ligne. Cela se fait sur le site du service des impôts dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ».

La déclaration en régime réel

Le régime réel en location meublée Airbnb sous le statut LMNP cible les loueurs qui font une recette locative par an de plus de 77 700 euros. Avec ce régime, le bailleur peut bénéficier d’une déduction des charges engagées sur l’année, dans le calcul de la base imposable. Il peut également considérer l’amortissement des meubles et du bien immobilier dans le temps. Le régime réel considère aussi le report des déficits ainsi que la revente en LMNP du bien qui engendre une imposition des plus-values. Pour réaliser la déclaration de l’impôt sur les revenus locatifs, il faudra remplir comme avec le régime micro-BIC, la fiche 2042 C PRO. Ensuite, le bailleur doit déclarer les différentes charges supportées dans l’exploitation du logement mis en location. Ces charges sont déductibles de la base imposable. Il faudra de ce fait, remplir la fiche 2031 pour les déclarer. Parmi les charges qu’on peut déduire en location meublée Airbnb en LMNP, vous avez les éléments ci-après :

• Frais de gestion et d’exploitation du logement Airbnb,
• Frais de démarches administratives en cas de litige avec le locataire,
• Entretien du logement et travaux de réparation,
• Provisions sur divers risques comme les impayés,
• Frais d’accompagnement par des professionnels comme le comptable,
• Cotisation d’assurance,
• Intérêts sur les emprunts qui ont permis l’acquisition du bien,
• Taxe foncière,
• Droits d’enregistrement,
• Abonnements divers qui permettent d’assurer le service de location,
• Frais notariaux,
• Etc.

Les sanctions à connaitre en cas de retard de la déclaration

En cas de retard si vous êtes en LMNP et bailleur enregistré chez Airbnb, vous encourrez des pénalités. Sachez dans ce cas, que la déclaration doit se faire au plus tard, le deuxième jour ouvré après le 1^er mai. En cas de retard, l’administration fiscale vous relacera à deux reprises (au mois de juin et au mois de juillet). Si vous ne vous acquittez pas de vos obligations après ces relances, vous écoperez d’une amende. Le coût de cette amende est de 150 euros au moins, par feuille de déclaration non disponible.