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Pour optimiser la stratégie patrimoniale des créateurs d’entreprise, il faut penser à la création d’une structure juridique dédiée. Parmi les options disponibles, l'EURL (Entreprise Unilatérale à Responsabilité Limitée) propose un cadre protecteur. De nombreux entrepreneurs se sentent ainsi assez en sécurité pour oser l’endettement bancaire en vue d’investir en pierre papier.
Les créateurs d’entreprise sont de plus en plus intéressés par le crédit pour l’acquisition de titres de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) via une personne morale. Ce qui est normal, puisque cette approche patrimoniale permet de concilier la protection de l'entrepreneur, le développement de sa trésorerie et la préparation de l'avenir.
Mais est-ce pour autant une approche patrimoniale pertinente pour votre future structure, compte tenu des risques de la pierre-papier ? Contract Factory peut vous suivre pas à pas pour vous aider à optimiser ce choix patrimonial de long terme.
Pourquoi utiliser une EURL pour investir en immobilier ?
L'EURL est une forme de structure commerciale particulièrement adaptée pour structurer ses premiers projets professionnels ou patrimoniaux. Sa responsabilité financière se limite au montant des apports. Ainsi, elle permet à un associé unique de piloter son activité tout en protégeant son épargne personnelle.
Ce statut de gérant unique est propre à l'EURL. Il se distingue nettement des structures à plusieurs associés, où le dirigeant peut adopter un statut de gérant égalitaire ou minoritaire selon sa participation au capital.
Distinction des patrimoines
L’EURL exige la séparation entre le patrimoine propre de l’entrepreneur et celui de la personne morale. C’est son plus gros avantage. Ainsi, en logeant vos investissements financiers au sein de l'EURL, vous protégez vos avoirs personnels des éventuels aléas liés aux créanciers professionnels.
Cadre fiscal modulable
L'EURL propose une grande souplesse en matière d'imposition. Par défaut soumise à l'impôt sur le revenu (IR), l'associé unique peut opter définitivement pour l'impôt sur les sociétés (IS). Cette option à l'IS est stratégique lorsque l'on souhaite capitaliser des revenus au sein de l'entreprise.
Les bénéfices de la structure y sont alors taxés à un taux réduit sur les premiers paliers. Contrairement aux tranches marginales d'imposition (TMI) élevées des particuliers qui subissent malheureusement de plein fouet les contributions sociales de 17,2 %.
Le mécanisme de l’endettement appliqué aux titres de SCPI
L’endettement consiste à solliciter la banque afin de financer le montant d’un projet immobilier d’envergure. Le but de cette démarche est de maximiser son enrichissement à terme.
Doper son patrimoine sans toucher à sa trésorerie
Le principe consiste à utiliser l’argent de la banque pour vous enrichir plus vite que si vous aviez utilisé vos propres économies. Pour votre EURL, cela signifie que vous achetez des titres de SCPI par le biais de l'emprunt. L’opération est gagnante uniquement si vous réalisez une plus-value globale.
Il faut donc que ces titres vous rapportent plus que ce que vous coûte votre emprunt. Le patrimoine de l’entreprise grandit ainsi plus vite tandis que vos liquidités continuent de faire tourner l’entreprise. Cependant, un durcissement monétaire par les banques centrales peut alourdir le service de la dette et réduire les rendements distribués.
Le traitement comptable des intérêts d’emprunt
Pour une EURL soumise à l'impôt sur les sociétés, l'endettement présente un avantage fiscal majeur. Les charges d'intérêt du crédit ainsi que les frais de dossier sont déductibles du résultat imposable. Cette déduction réduit la base taxable de l'EURL, optimisant ainsi le rendement net global de l'opération sur chaque année.
L'associé unique peut injecter des fonds personnels dans l'EURL pour soutenir cet investissement ou payer des frais annexes. Ces apports doivent alors être formalisés par une convention de compte courant afin d'en fixer précisément les modalités de remboursement.
Les avantages de l’investissement en SPCI de rendement via une EURL
Investir dans la pierre-papier via son entreprise comporte des atouts majeurs par rapport à la détention en pleine propriété directe.
Gestion déléguée
En achetant des titres de SCPI, l'EURL ne subit aucune contrainte de gestion locative directe. C'est le gestionnaire, obligatoirement agréé par l'AMF, qui prend tout en charge. On cite l'achat, la rénovation, l'entretien des immeubles et la collecte des loyers. Même en cas de fermeture d'une société de gérance, la loi prévoit le transfert des actifs vers une autre structure agréée par l'AMF.
Diversification sectorielle et géographique en Europe
Une SCPI de revenus possède des centaines d'investissements immobiliers diversifiés : bureaux, commerces, locaux logistiques ou de santé. A noter que de nombreuses structures se déploient en Europe pour saisir des opportunités sur différents marchés et adoucir la fiscalité française. Ainsi, le portefeuille de l'EURL est protégé contre le risque de carence locative d'un seul immeuble.
Les risques éventuels
Toute acquisition comporte une part de risque qu'un dirigeant et son expert-comptable doivent impérativement prendre en compte. Contract Factory peut vous guider pour éviter toute mauvaise surprise.
Perte en capital et fluctuation de la valeur des parts
Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. Le prix des titres repose directement sur l'estimation du patrimoine géré par la gérante et les cycles économiques. Si la conjoncture baisse, la valeur d’expertise peut chuter. Bien qu'un écart autorisé de 10 % amortisse temporairement les fluctuations, il n'existe aucune garantie contre les moins-values au moment de la revente.
Erosion du rendement et Taux d’Occupation Financier (TOF)
Il faut savoir que les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les dividendes versés dépendent du paiement effectif des quittances par les locataires professionnels. Un défaut de paiement ou des locaux non loués dégradent le TOF.
Un TOF inférieur à 85 % peut provoquer une baisse significative des distributions pour les détenteurs de parts. Sans oublier que des rendements historiques trop élevés peuvent attirer une collecte excessive. Celle-ci est évidemment difficile à réinvestir rapidement par la société de gestion sans diluer la performance globale, qui converge en moyenne autour de 4,5 % par an.
Liquidité des parts
La liquidité des titres de SCPI n'est pas comparable à celle des valeurs mobilières comme les actions. La SCPI reste un investissement patrimonial tangible : revendre ses titres peut prendre du temps.
Oui, les SCPI à capital variable disposent d'un fonds de réserve et d'un marché secondaire pour organiser le retrait des associés. Mais le paiement de la valeur de retrait reste tributaire de l'existence de nouvelles demandes de souscription. Une EURL ne doit donc jamais y placer sa trésorerie de roulement ou son épargne de précaution immédiate.
Risque financier lié aux taux, à l’endettement et à l’inflation
L'endettement d'une SCPI elle-même peut augmenter sa vulnérabilité face aux fluctuations monétaires. Il va de soi que lorsque l'inflation pousse les banques centrales à renchérir le coût de la dette, le coût de son remboursement s'accroît.
Etudiez notamment les tendances sectorielles, le TOF et la solidité de la société de gérance. Pour concrétiser cette ambition dès aujourd'hui et lancer votre entreprise sur des bases juridiques solides, la démarche la plus accessible reste de faire confiance à l'expertise de Contract Factory.
Les structures avec un capital fortement endetté courent des risques élevés. Elles peuvent être contraintes à des cessions d’actifs en cas de tension au sujet des liquidités, et ce, dans des conditions des plus défavorables.
Devises hors zone euro
Les SCPI qui ont choisi d'investir hors de la zone euro sont exposés au risque de change spécifique. L'estimation du patrimoine et les loyers perçus sont en effet influencés par les fluctuations du marché des devises entre l'euro et la devise locale.
Ces variations peuvent impacter positivement ou négativement la valorisation des propriétés et le prix de la part au fil du temps. Il faut absolument analyser l'historique de la SCPI et le contexte géopolitique du pays cible avant toute souscription.
Non-diversification et arnaques éventuels
L’EURL court un risque sectoriel majeur au cas où vous mettez toutes vos économies dans une seule SPCI à la ligne directrice trop restrictive. Nous conseillons fortement de choisir des SPCI généralistes ou de répartir votre capital entre plusieurs thématiques porteuses.
Vous devez également savoir qu’il y a des escroqueries aux fausses SCPI constatées par l’AMF. Le préjudice moyen de ces arnaques s'élève à plus de 63 500 euros par personne. N’hésitez pas à consulter la liste noire de l'AMF et surtout passez par un intermédiaire de confiance.
Alors, stratégie pertinente ou pas ?
Associer l'EURL à un endettement maîtrisé pour investir en SCPI constitue une approche patrimoniale particulièrement pertinente. Mais à condition que les entrepreneurs qui y songent disposent d'un horizon d'engagement à long terme.
Lorsqu’on sait s’y prendre, il est tout à fait possible de transformer une capacité d’emprunt ou des excédents de liquidités en actifs concrets. Une fois stables, ces investissements peuvent même générer des revenus professionnels réguliers.
Mais gardez à l’esprit qu’aucun actif n’est sans risque et que les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs. Il faut faire une analyse rigoureuse avant de déployer vos fonds.
Comme dit précédemment, étudiez les tendances sectorielles, le TOF et la solidité de la société de gérance. Pour concrétiser cette ambition dès aujourd'hui et lancer votre entreprise sur des bases juridiques solides, il vous suffit de faire confiance à l'expertise de Contract Factory.
Oui, mais avec l’aide de Contract Factory
La réussite d'une opération en pierre papier reposant sur l'endettement repose avant tout sur la qualité de la constitution de votre entreprise. Chaque choix initial a des conséquences directes sur vos capacités futures auprès des banques.
Rédaction de l’objet social
L’objet social de votre EURL doit être parfaitement rédigé si vous voulez que votre EURL soit crédible. Il faut être prudent pour que votre EURL puisse valablement acquérir des titres de SCPI de rendement, souscrire un emprunt et percevoir les distributions générées. C’est là qu’intervient Contract Factory, entre autres.
Votre objet social doit mentionner la possibilité d'effectuer des placements financiers et de détenir des titres de SCPI. Sans ces clauses spécifiques, le greffe du tribunal de commerce ou votre établissement bancaire pourrait bloquer votre dossier d'endettement.
Création de société en toute sérénité
Contract Factory sécurise l’ensemble de vos démarches juridiques et administratives. Des conseillers experts sont mis à disposition pour configurer votre dossier de création d’entreprise EURL rapidement et à moindre coût.
Vous obtiendrez facilement des statuts sur-mesure, parfaitement adaptés à vos besoins en matière d’investissement en SCPI et d’endettement. Vous pourrez négocier sereinement auprès des banques pour obtenir votre financement et optimiser votre patrimoine pour les années à venir.
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