Sommaire de l'article
Comprendre le régime LMNP
Comment acquérir le statut et bénéficier de la défiscalisation fiscale en LMNP ?
Les spécificités de la défiscalisation en LMNP
Intérêts du statut LMNP ?
L’investissement en immobilier locatif revêt deux formes principales. Il est possible de se positionner dans la location nue ou dans la location meublée. Pour ce dernier cas, on peut également opter pour le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP, ou loueur en meublé professionnel (LMP). Le régime fiscal applicable va dépendre de la forme de location adoptée. Le dispositif de défiscalisation associé va aussi en dépendre. Pour le cas de la LMNP, voici ce que vous devez comprendre concernant le principe de défiscalisation. Comprendre le régime LMNP
Les particularités de ce régime
Le statut LMNP est un régime de fiscalité qui vise surtout les particuliers. L’activité de location meublée non professionnelle n’est dans ce cas, pas une activité professionnelle inscrite au RCS. Il s’agit d’un statut qui cible les personnes physiques voulant augmenter leurs revenus mensuels. Et cela, en générant des recettes locatives grâce à la location de leurs biens immobiliers meublés. Il faut noter dans ce cas que le loueur meublé non professionnel est soumis au régime fiscal sur les bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, ce sont les revenus locatifs issus de la location meublée qui sont imposables. Par ailleurs, afin de bénéficier de ce statut, les revenus locatifs issus de la LMNP ne doivent pas avoir un total de plus de 23 000 euros à l’année. Ce total ne doit également pas faire plus de la moitié des revenus cumulés au sein du foyer fiscal durant une année. Autrement, l’activité de location sera considérée comme professionnelle. Le loueur sera ainsi pris en compte en tant que loueur meublé professionnel ou LMP. Cela en résulte qu’il ne bénéficiera pas des avantages concernant la défiscalisation de la LMNP. Parmi les avantages dont le statut LMNP peut bénéficier, on a :- L’exonération de la taxe sur l’habitation concernant la résidence principale en LMNP.
- La déduction des charges sur la base imposable, si l’activité est soumise au régime réel.
- L’amortissement de la valeur d’acquisition du logement et des biens sur plusieurs années.
- L’abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs pour le cas du régime micro-bic.
Comment acquérir le statut et bénéficier de la défiscalisation fiscale en LMNP ?
Vous devez respecter quelques conditions avant d’accéder au statut de loueur en LMNP :- Ne pas dépasser le plafond de recettes locatives qui est de 23 000 euros par an,
- Ne pas dépasser la moitié des revenus totaux du foyer fiscal, concernant les revenus de location,
- Déclarer l’activité LMNP et obtenir un numéro siret (qu’on détaillera un peu plus loin),
- Déléguer la gestion et l’exploitation du logement à un gestionnaire privé pour le cas des résidences de services. Comme résidences de services, on a celles qui se destinent aux étudiants, aux séniors, les EHPAD, les logements de tourisme et les résidences d’affaires.
- Respecter et prendre en considération la liste des meubles comme stipulé par le législateur.
Déclarer l’activité en LMNP : comment s’y prendre ?
Avant de prétendre aux avantages que le statut LMNP procure et pour bénéficier de ses systèmes de défiscalisation, commencez par déclarer l’activité. Pour ce faire, vous aurez à passer par le site de l’INPI. La plateforme vient remplacer infogreffe et le passage par le greffe du tribunal pour réaliser les démarches de création d’entreprises. En effet, même si votre n’activité de LMNP ne relève pas du régime de professionnel, vous devez l’immatriculer et obtenir un numéro siret. Si vous le souhaitez nous pouvons vous aider pour la création de votre statut LMNP.La démarche à faire sur le site de l’INPI
Ainsi, pour effectuer la démarche, voici les étapes que vous aurez à suivre :- Connectez-vous sur votre compte sur la plateforme de l’INPI. Ensuite, allez à l’adresse des procédures de l’INPI. Pour la démarche de création du compte, vous n’aurez besoin que d’une adresse email et d’un mot de passe valides.
- Une fois cette étape réalisée, allez dans la catégorie Entreprises et faites un dépôt de formalité d’entreprises. Vous accèderez alors à la fiche en ligne pour la création d’entreprises.
- Pour créer votre entreprise, on vous offre le choix d’opter pour Entreprise individuelle ou Entreprise individuelle à responsabilité limitée. Ces dernières sont à choisir pour déclarer l’activité en nom propre et en tant que seul associé. Si vous lancez l’activité avec d’autres personnes, choisissez l’option Indivision.
- Le champ suivant vous permet de choisir votre régime fiscal. Vous avez 2 options dans ce cas, soit le régime réel simplifié, soit le régime micro-bic.
- Vous aurez également à opter pour régime de la TVA pour votre activité. Il peut dans ce cas être, en franchise de base, sous régime de la TVA normale, ou en réel simplifié.
Ce que vous obtiendrez après la déclaration d’activité
Une fois que vous aurez renseigné toutes les informations demandées, votre activité sera immatriculée. L’INSEE vous fera alors parvenir les données suivantes :- L’objet social de votre activité qui est la location meublée non professionnelle,
- La date d’inscription de votre activité,
- Le numéro siret
- Informations concernant les avis INSEE,
- Références concernant vos obligations en termes de fiscalité. Cela concerne le régime fiscal que vous avez choisi, le statut de la TVA opté, etc.,
Les spécificités de la défiscalisation en LMNP
Avant de pouvoir considérer la défiscalisation en LMNP, il faut connaitre son principe de fonctionnement. En effet, ce principe n’est pas semblable au déficit foncier qu’on considère pour la location vide.Le régime réel et la déduction sur les charges et les dépenses assignées aux travaux
Pour pouvoir bénéficier de ces avantages en LMNP, vous devez dans un premier temps, déclarer votre activité au régime réel. Ce régime concerne surtout les LMNP qui accumulent des recettes locatives de plus de 77 700 euros. Cependant, même si l’activité fait moins de ce plafond et que le loueur choisit ce régime fiscal, cela est possible. Ainsi, le loueur peut déduire différentes charges et dépenses en optant pour le régime réel. Cela concerne les frais ci-après :Les intérêts sur les crédits contractés
Lorsqu’un particulier décide de se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier qu’il va mettre en location meublée, généralement, il va contracter un crédit. Il faut noter dans ce cas que les intérêts perçus par l’institution de crédit seront déduits du calcul de la base imposable. En effet, ils sont considérés comme des charges locatives. Sur une année, ces intérêts peuvent coûter plusieurs centaines d’euros au loueur en LMNP. En les déduisant de la base imposable, cela peut réduire considérablement l’impôt à payer. Afin d’assurer la déduction des intérêts sur les crédits, vous devez tout d’abord être sous régime réel. Pour ce faire, il suffit de donner toutes les informations demandées dans la fiche cerfa n°2033. Pour calculer les intérêts de crédit, vous aurez à considérer la part imposable. Et cela, après avoir déduit la totalité des charges de location. On prendra également en compte dans la déduction, les différents frais liés à l’emprunt comme :- Ceux de la constitution du dossier de crédit,
- Les agios,
- Les commissions perçues par l’établissement emprunteur comme la banque,
- Toutes les sommes qui ont été dépensées pour le compte d’un établissement de cautionnement,
- Les frais de mainlevées ainsi que ceux concernant les garanties. Il peut s’agit de l’enregistrement hypothécaire par exemple.
Les autres charges qu’on peut déduire
SI le loueur s’enregistre au régime réel, d’autres charges peuvent également être déduites de la base imposable. Cela concerne :- Les charges attribuées à la copropriété,
- Les divers frais d’agence. Il peut s’agir des frais de l’agence immobilière en charge de trouver des locataires. On peut également considérer les frais de l’agence qui s’occupe de la gestion et de l’exploitation de la résidence de services mis en location meublée,
- La taxe foncière qui nécessite l’établissement de liasses fiscales en LMNP,
- Les assurances
- Les divers types de frais d’abonnement comme ceux d’internet, de l’électricité, du gaz, etc.
Le régime réel et la possibilité d’amortissement
Dans le cadre du principe de défiscalisation en LMNP, on peut également bénéficier d’une réduction d’impôt en amortissant la valeur du bien immobilier et des meubles. Cela permet de faire une estimation concernant la perte de valeur de ces biens pendant plusieurs années. Ce qui offre également la possibilité de réduire le montant de l’impôt sur le revenu à payer.Comment déclarer ses revenus en étant sous régime réel ?
La déclaration des revenus en régime réel est plus complexe que pour le régime micro-bic. De ce fait, il est recommandé de solliciter l’aide d’un expert-comptable pour réaliser la démarche. Cela permet d’éviter les éventuelles erreurs qui peuvent être lourdes de conséquences. Pour ce faire, vous aurez à considérer les formulaires cerfa 2031 et 2033. Ces fiches vous permettent d’enregistrer les informations concernant les factures diffusées et celles que vous avec reçues. Elles prennent en compte également le calcul de l’amortissement concernant les divers éléments de la location meublée. Concernant l’envoi de la liasse fiscale en régime réel, il est à effectuer au plus tard le deuxième jour ouvré après le premier mai, tous les ans.Le régime micro-bic et l’abattement forfaitaire
Les loueurs sous régime micro-bic ne sont pas en reste puisqu’ils peuvent également bénéficier d’un système de défiscalisation non négligeable. En effet, sous régime micro-bic, on peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Cette réduction est applicable directement sur la base de l’impôt sur le revenu du loueur. A noter que pour les résidences de tourisme, ce taux est différent. En effet, si le logement est non classé, mais touristique, l’abattement est de 30 %. Dans le cas d’un meublé de tourisme classé, le taux est revu à la hausse et atteint 71 %. Cependant, il faut aussi tenir compte des prélèvements sociaux. Le taux de ces derniers est de 17,2 %. Concernant la déclaration de ses impôts sous régime micro-bic en LMNP, vous aurez à remplir la fiche 2042 C Pro. Elle permet de renseigner l’administration fiscale concernant les revenus locatifs que vous percevez en une année. Cette déclaration est ensuite à envoyer entre le mois de mai et le mois de juin. Il revient au service des impôts d’appliquer l’abattement forfaitaire qui peut être de 30, 50 ou 71 %. Sachez également que dans certains cas spécifiques, et si toutes les conditions sont respectées, cet abattement peut aller jusqu’à 92 %.Intérêts du statut LMNP ?
Des avantages fiscaux plus intéressants comparés à la location vide
En comparaison avec la location vide, le plus grand avantage de la location meublée concerne son système de défiscalisation. En effet, lorsque vous choisissez le régime réel en LMNP, vous pouvez déduire vos charges sur votre base imposable. Vous avez également la possibilité d’amortir la valeur du logement et des meubles sur votre base d’imposition. Si vous optez pour une location nue, vous ne bénéficierez pas de cette option d’amortissement. Il ne sera possible de déduire que les charges si vous avez effectué des travaux et des réparations sur le bien immobilier loué. Par ailleurs, en location nue, vous n’aurez pas la possibilité de déduire les frais de notaire et d’agence de votre base imposable. De ce fait, on ne jouit pas de dispositif de défiscalisation dans le cas de la location vide. Ce terme ne concerne que la location en LMNP, car elle bénéficie d’un plus grand nombre de déductions de charges. Par contre, il est possible d’imputer les déficits fonciers en location nue.Les avantages pour un investissement dans l’ancien
La LMNP permet également de bénéficier d’autres avantages. Par exemple, une réduction fiscale est prévue, en association avec la loi Malraux, si le loueur fait une acquisition dans l’ancien. Toutefois, le loueur devra réaliser des travaux d’envergure sur le bâtiment. Vous devez également faire appel à un architecte en bâtiment pour réaliser la rénovation. Et enfin, il est indispensable de mettre le bien en location pendant au moins 9 ans.Possibilité d’investir dans divers types de logements
Par ailleurs, en LMNP, il est possible de placer son argent dans différents types de biens. Dès lors que vous respectez les critères imposés par le législateur, vous pouvez mettre en location tous les types de logements. La location en LMNP demande à ce que la résidence fasse au moins 9 m² de superficie dans ce cas. Le logement doit aussi avoir une hauteur sous plafond de 2 m au minimum. Si vous respectez ces conditions, vous pouvez louer un logement classique. Il sera également possible de se positionner sur l’une des résidences suivantes :- Logement d’affaires qui permet d’accueillir les professionnels en déplacement occasionnel,
- Logement touristique qui offre un service de location meublée aux touristes de passage,
- Résidence pour personnes âgées qui cible les séniors ayant la capacité de rester à domicile et qui ont encore de l’autonomie,
- EHPAD qui vise les séniors en perte d’autonomie et qui ont besoin de structure médicalisée,
- Résidence pour étudiants qui peuvent bénéficier d’un contrat de bail longue durée étant donné que les étudiants peuvent louer le bien pendant plusieurs mois.
