Colocation : quel bail choisir ?

Sommaire de l'article

Le bail unique pour tous les colocataires Principe du bail unique La clause de solidarité dans le bail Départ d’un des colocataires Les autres points clés du bail Le contrat de bail individuel pour chaque colocataire Principe du bail individuel Différences avec le contrat de bail commun

La colocation est régie par l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, complétée notamment par la loi ALUR du 24 mars 2014. Avec un succès grandissant, la colocation se répand de plus en plus. Elle permet de partager un grand espace à plusieurs pour une somme modique. La colocation s’adresse aussi bien aux étudiants, salariés, concubins, retraités, familles recomposées ou monoparentales, etc. colocation bail

Pour votre contrat de colocation, découvrez comment choisir entre bail individuel et bail unique. Dans tout les cas, la colocation peut être exécutée via un contrat de colocation vide ou un contrat de colocation meublée.

Le bail unique pour tous les colocataires

Principe du bail unique

Pour être valable, le bail unique (ou commun) doit être signé par tous les locataires. À défaut, celui qui n’a pas signé n’a pas de droit sur le logement. Le paiement du loyer n’est pas fractionné. Le bailleur pourra donc réclamer l'intégralité du loyer à l'un ou l'autre des colocataires. En général, les colocataires se mettent d’accord sur la quote-part due par chacun. Chaque colocataire paye la part correspondante au loyer ainsi que les charges afférentes. Le paiement des charges peut se faire de deux façons :

Par provision mensuelle avec régularisation annuelle
Ou grâce à un forfait versé en même temps que le loyer (sans possibilité de régularisation)

La clause de solidarité dans le bail

Une clause de solidarité est très souvent insérée dans le contrat de bail. En application de la clause de solidarité, les colocataires sont indivisibles et solidaires par rapport au contrat de location. En clair, en cas de défaut de paiement d’un des colocataires, le bailleur peut demander le paiement du tout à n’importe lequel des colocataires. Le colocataire qui a payé pour les autres peut bien sûr se retourner vers le colocataire défaillant. Cette clause de solidarité s'avère très utile pour le bailleur. N’hésitez pas à faire appel à Contract Factory pour vous aider dans la rédaction de votre bail et de cette clause.

Départ d’un des colocataires

Sous réserve de respecter le délai de préavis, un locataire peut partir à tout moment mais son départ entraîne des conséquences notables pour les autres. En effet, le locataire devra continuer à payer sa part du loyer jusqu’à l'arrivée d'un nouveau colocataire. Depuis la loi ALUR, en présence d’une clause de solidarité, le colocataire sortant et sa caution sont tenus pendant 6 mois après le départ du logement. Le sortant n’est délivré de son obligation :

Qu’à l’issue de ce délai de 6 mois
Ou avant ce délai en cas d’arrivée d’un nouveau colocataire

Lors de son départ, il ne peut pas demander le remboursement de son dépôt de garantie directement car elle est subordonnée à la remise des clefs et au départ de tous les colocataires. Ils doivent donc s’arranger entre eux sur ce point. L’arrivée d’un nouveau membre dans la colocation donne lieu à un avenant au contrat de colocation.

Les autres points clés du bail

Que le bail soit commun ou individuel, la taxe d’habitation est due pour le logement entier. Il faudra donc prévoir de répartir cette dépense entre les colocataires. L’entrée dans le logement est l’occasion de réaliser un état des lieux commun où tous les colocataires sont présents. Enfin, la caution peut être propre à un individu ou bien elle peut s’engager pour plusieurs colocataires. En résumé, le bail unique a l’avantage de protéger le bailleur grâce au jeu de la clause de solidarité qui lui offre des garanties démultipliées. Pour le candidat à la colocation, le choix d’un bail unique reste néanmoins plus compliqué à gérer à l’entrée et à la sortie des lieux. Surtout, les habitants du logement doivent se mettre d’accord sur une organisation millimétrée pour permettre une vie commune sereine.

Le contrat de bail individuel pour chaque colocataire

Principe du bail individuel

Situation moins fréquente, plusieurs contrats de bail peuvent être réalisés entre chaque colocataire et le bailleur. Le logement est alors divisé en plusieurs pièces. Le bail porte sur la pièce louée. Le colocataire dispose de la jouissance exclusive de la pièce en question. Cette pièce doit mesurer au moins 9 mètres carrés et 20 mètres cubes, depuis la loi ELAN du 25 Novembre 2018. Attention, pour les contrats conclus avant le 25 novembre 2018, la surface minimale à respecter est de 14 m² et le volume habitable minimal est de 33 m². En général, les autres pièces sont définies comme des parties communes dont il a la jouissance partagée avec les autres colocataires. Attention, il n’y a pas de solidarité entre colocataires dans cette situation. En cas de loyer impayés, chaque colocataire sera poursuivi pour sa part de loyer et de charges correspondantes.

Différences avec le contrat de bail commun

Un état des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés à chaque entrée d’un nouveau colocataire et sortie d’un autre. La caution comme le dépôt de garantie sont individuels. La caution n’est engagée qu’à hauteur de la part de l’intéressé dans la colocation. Le départ d’un colocataire est simplifié : il peut partir à tout moment sans conséquences pour les autres colocataires. Il doit simplement respecter un préavis de trois mois pour un contrat de location vide et d’un mois pour un contrat de location meublée. Il obtient alors la restitution de son dépôt de garantie. En résumé, pour le bailleur, la solution du bail individuel est plus complexe à mettre en œuvre et moins sécurisée. Le colocataire, lui, s'assure de ne pas payer pour les autres en cas de problèmes avec un bail unique.

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